sexta-feira, 10 de agosto de 2012

Perguntas e Respostas sobre Leilões

 
  1. O que significa Adjudicação e Remissão?
    Adjudicação: Para o Direito Civil é o ato judicial através do qual o credor recebe o bem penhorado como forma de pagamento de seu crédito. Importante salientar que só será cabível tal ato quando na praça ou leilão não houver nenhum licitante. Já para o Direito Administrativo é espécie de concessão, outorga ou atribuição para execução de obras públicas por meio de licitação, na forma de concorrência. Remissão: É o perdão da dívida. Se o credor perdoa a dívida, está extinto o crédito. No Direito Privado basta uma decisão do credor para perdoar a dívida. No Direito Tributário é um pouco diferente, uma vez que a remissão é possível apenas nos casos previstos em lei e, ainda assim, apenas se estiver presente alguma das circunstâncias do art. 172 do CTN
  2. Bom dia, Poderiam me tirar uma dúvida? Estou vendo um leilão no qual o condomínio é o exequente. Existe credor hipotecário e dívidas de iptu. Dívida iptu 21mil, credor 365 mil, condomínio 40 mil. O valor do arremate com certeza será inferior à soma das dívidas e não será suficiente para atender a todos. Gostaria de saber se a dívida de iptu e o condomínio têm prioridade no levantamento do valor da arrematação em relação ao credor hipotecário. Em relação ao condomínio tenho certeza que sim, mas não tenho dúvidas em relação ao iptu (art 130 CTN). Esta decisão pode depender do juizo ou de onde corre a ação? Civel, trabalhista e outros? Desde já grato.
    Veja bem, quem entrou com o processo foi o condomínio, portanto ela tem preferencia sobre o credito, quanto ao IPTU, você somente terá responsabilidade em pagar se estiver claro no edital que o arrematante é o responsável pelo pagamento do IPTU. O artigo 130 do CTN é bem claro quanto a isto.
  3. Estou interesado em um imovel no L.Judicial. No edital conta a frase: É preferencial o crédito exequente referente à cobrança de condomínio, sendo sub-rogado integralmente até o limite do valor da arrematação. O que ele significa ?
    Significa que o debito em atraso de taxa de condomínio tem a preferencia sobre o valor da arrematação.
  4. Qual o tempo para a desocupação do imóvel judicialmente?
    Não exite um tempo médio estipulado, depende da agilidade do advogado, do juiz e da secretaria . Mas, é possível conseguir deferimento de liminar judicial, o que possibilitaria a desocupação em aproximadamente 30 dias.
  5. Meu imóvel foi arrematado por conta de condominiais em atraso. O imóvel estava em inventário onde eu e os meus irmãos somos herdeiros, O imóvel foi arrematado por um valor superior a dívida. Como ficará a devolução da diferença?
    Ficará depositada na conta do juízo onde ocorreu a ação. O juiz poderá oficiar e solicitar reserva de eventuais valores remanescentes para pagamento de dívidas do espólio. Após pagos todos os débitos do imóvel , o remanescente ficará a disposição do juízo do inventário para a devida partilha.
  6. Imóvel com direito de usufruto pode ser penhorado?
    Não pode incidir a penhora sobre imóvel no qual a devedora reside e detém o usufruto de metade do bem. A decisão foi tomada pelos ministros da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao analisar um recurso em que o novo proprietário tentava receber aluguel da antiga dona, que tinha o direito a 50% do usufruto do imóvel. A votação foi unânime.
  7. Vocês atuam em todo o território nacional?
    Prestamos consultoria em todo o território nacional. Atuamos em Leilões apenas na região da Grande São Paulo.
  8. Se eu optar em adquirir um imóvel através de leilão e contrata-los para fazerem isto para mim o que vai me custar?
    Para se adquirir um imóveis em leilão é necessário analisar vários fatores antes para não se incorrer em armadilhas processuais e prejuízos futuros. O escritório é especializado no assunto e irá trabalhar para que você tenha a maior rentabilidade possível na aquisição do seu imóvel. Agende uma consulta com um dos nossos consultores de negocio.
  9. Tenho varias aplicações no mercado e a media de rendimento não ultrapassa a 1% ao més, um amigo disse-me que você arremataram um imóvel para ele que veio lhe render cerca de 40% liquido sobre o capital investido. Este meu amigo é muito idôneo e não me falaria mentira, então pergunto: Como isto é possível?
    Provavelmente arrematamos o imóvel para o seu amigo no leilão judicial, este nos propicia até 50% de ganho no capital investido, primeiro é que o imóvel ao ser levado a leilão já está com o seu preço de mercado defasado por uma serie de razões, segundo é que não sendo arrematado na primeira praça, na segunda praça o imóvel poderá ser levado a leilão por até 50% da sua avaliação.
  10. Se o imóvel estiver sendo levado a leilão seja pelo pagamento de IPTU ou Condomínio, tenho ainda que pagar algo?
    Tanto o IPTU quanto o Condomínio, você somente irá pagar algo se o valor arrecadado com o leilão não for suficiente para liquidar as dividas, neste caso, lhe caberá o pagamento da diferença.
  11. Havendo divida hipotecaria, recai sobre mim?
    Não recai sobre o arrematante dividas de hipoteca.
  12. Imóveis que estão indo a leilão por falta de pagamento do IPTU, neste caso, estou livre do pagamento dos IPTUs em atraso?
    Livre do pagamento do IPTU referente ao período cobrado no processo. verifique os demais períodos e postule judicialmente a aplicação do art. 130 do CTN.
  13. Arrematei um imóvel onde existe um invasor, pode ele comprovar usucapião ?
    Ver art. 1238 do Código Civil. Usucapião a pessoa terá que possuir o imóvel por 15 anos, sem interrupção . Somente se reduz para 10 anos se houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou realizado no imóvel obras e serviços de caráter produtivo.
  14. Existe risco em arrematar um imóvel em leilão de alienação fudiciária.
    Não existe riscos eminentes desde que você analise bem o processo que levou o imóvel a leilão e o edital.
  15. Tenho interesse em um imóvel a ser leiloado, porem está invadido a mais de dez anos por mais de setenta famílias, posso retirar as mesma caso arremate?
    Sim, o juiz expedirá um Mandado de Imissão na Posse do imóvel e se necessário, com apoio de força policial.
  16. Arrematei um imóvel em leilão judicial, Quando fui registrá-lo me informaram que na carta de arrematação deveria ter constado a baixa das penhoras. Ocorre que arrematei o imóvel no processo que tramita na 3ª Vara Cível, e existem penhoras em outra vara, O que fazer?
    Não precisa constar obrigatoriamente a baixa das penhoras na carta de arrematação, pois a lei não determina que conste essa baixa, razão pela qual pode ser registrada normalmente. Quanto às baixas das penhoras, basta peticionar em cada processo, informando sobre a arrematação do imóvel penhorado naqueles autos (juntar a Carta de Arrematação) e requerendo a expedição de ofício para o cartório de registro de imóveis determinando o imediato levantamento da penhora.
  17. Qual o tempo que o antigo proprietário tem para entrar com recurso para cancelá-lo o leilão ?
    Ocorrendo o leilão, o devedor tem o 5 (cinco) dias para opor Embargos à Arrematação. Mas se tiver alguma nulidade absoluta no processo, ele poderá ajuizar Ação Anulatória a qualquer tempo, pois a nulidade absoluta não se convalesce.
  18. O processo para que o antigo proprietário desocupe o imóvel é rápido? e qual o custo?
    Não existe problema algum em arrematar imóveis ocupados. Basta uma simples petição nos autos do processo onde ocorreu o leilão, requerendo a expedição do Mandado de Imissão na Posse, sem necessidade de ajuizar nova ação judicial para tanto. Quanto ao custo, é uma negociação que deverá fazer com o seu advogado.
  19. Tenho único imóvel próprio, onde resido com a família, e duas ações na justiça pode ser penhora e registrada em cartório?
    Não poderá ser penhorada para quitação de dívidas com terceiros. Nada ficará registrado na matrícula desse imóvel .
  20. Se o imóvel foi levado a leilão pela justiça, como pedir a emissão de posse? E se for extrajudicial?
    Se for judicial, nos próprios autos da execução, se for extrajudicial, terá que ajuizar uma nova ação para desocupar o imóvel.
  21. As despesas com IPTU, água e energia, ficarão esses encargos para o arrematante?
    As dívidas deverão constar no edital do leilão.
  22. Existe risco em arrematar um terreno num leilão EXTRAJUDICIAL?
    Se for instituição financeira, e constar no edital que o banco se responsabiliza pela devolução do valor da arrematação, corrigido, não haverá riscos para o arrematante.
  23. Meu imóvel está indo a leilão tenho preferência na arrematação?
    Não tem preferência alguma.
  24. Meu imóvel esta hipotecado por um banco, e foi a leilão por uma dívida de R$ 5.000,00 de um terceiro credor. O imóvel foi arrematado por 60.0000,00 mil. O imóvel hipotecado poderia ir a leilão?
    Sim. O valor da arrematação será utilizado para pagamento do credor hipotecário e do credor que ajuizou a ação . Não tendo outros débitos a serem pagos nos autos, o valor remanescente da arrematação deverá ser restituído ao devedor/executado, neste caso você.
  25. Eu arrematei um imóvel em leilão da vara do trabalho, o terreno possui 5 penhoras, como proceder a baixar destas penhoras ?
    É necessário peticionar em cada processo que determinou a penhora, informar sobre a arrematação do imóvel (juntar auto de arrematação) e requerer a expedição de ofício para o cartório, solicitando o imediato levantamento da penhora.
  26. Como saber, se o imóvel já participou de outro leilão? E como saber se é único patrimônio? Havendo embargos ou penhora sobre o imóvel de uma outra ação que não seja a mesma que eu estou arrematando, ocorrerá algum problema para mim depois de eu ter arrematado o imóvel?
    Basta verificar essa informação na matrícula do imóvel. O fato de ser o único patrimônio do devedor não impede a arrematação do imóvel, ainda mais se tratar de ação de cobrança de condomínio, IPTU ou de contrato de locação (fiança) ou bancário onde o devedor ofereceu o único imóvel como garantia/hipoteca. Não há problemas se houve outras penhoras sobre o imóvel, desde que o juízo que determinou cada penhora seja previamente informado sobre as datas dos leilões. Quando o imóvel está indo a leilão, dificilmente há embargos ou outros recursos pendentes. Se no edital for informado que existe alguma ação ou recurso em discussão, deve-se analisar cada processo para depois decidir se compensa arrematar o imóvel. Se arrematar o imóvel e o devedor opor embargos à arrematação, você poderá desistir da arrematação no prazo de 5 dias.
  27. O imóvel foi a leilão por causa da dívida de IPTU e condomínio e o imóvel está hipotecado junto a CEF. Como é que fica essa hipoteca?
    O arrematante não responderá por dívidas de hipotecas.
  28. Eu arrematei um imóvel e quero vendê-lo sem passar primeiro para o meu nome, posso fazê-lo?
    Não, é necessário que transfira primeiro para o seu nome.
  29. O art. 130 do CTN que diz que as dívidas de IPTU devem ser pagas com o produto da arrematação, com base nessa lei o arrematante pode pedir que o IPTU seja pago com o produto da arrematação, caso não esteja expressa e clara no edital? Em que momento posso fazer tal pedido ao juiz?
    Deve ser formulado após a arrematação por um advogado nos autos do processo onde ocorreu a praça.
  30. Arrematei um apto a 6 meses e o juiz da emissão de posse e nem a carta de arrematação. O que devo fazer?
    Peça ao seu advogado para despachar diretamente com o juiz, reiterando o pedido de emissão da Carta de Arrematação e Mandado de Imissão na Posse isto agilizará o processo.
  31. Em quanto tempo a carta de arrematação e a imissão na posse será fornecida, após julgados os embargos a arrematação?
    Carta de Arrematação e o Mandado de Imissão na Posse podem ser expedidos, sem necessidade de aguardar o julgamento dos embargos à arrematação, com fundamento no art. 694 c/c 739-A do CPC.
  32. Arrematando um imóvel da CEF, onde o ocupante é gaveteiro. Como posso tirá-lo do local?
    Ajuizando a imissão na posse, e pedindo a antecipação de tutela.
  33. Leilão de cessão de credito com garantia hipotecaria de imóvel, o que é?
    É arremate de um crédito e não do imóvel. o imóvel é apenas garantia real do crédito. Cuidado com esse tipo de crédito. Aconselho contratar advogado especialista para verificar a situação real desse crédito antes de arrematar.
  34. Eu sou investidor e pretendo iniciar neste mercado de leilões imobiliários, sei que os imóveis arrematados judicialmente são mais lucrativos, porem o risco me parece ser maior, inclusive no que tange a liberação da carta de arrematação quando o mutuário contra põem a arrematação. O que o senhor me diz a este respeito? Em quanto tempo em media recebo a carta de arrematação em todas as situações?
    Os riscos são quase nulos. Ao arrematar na justiça, o devedor tem o prazo de 5 dias para opor embargos à arrematação e desistir da arrematação e pegar seu dinheiro de volta corrigido. A liberação da carta de arrematação pode ser agilizada, devendo o advogado despachar diretamente com o juiz e acompanhar a ordem judicial junto à secretaria do juízo. Em geral e dependendo o trabalho do advogado, a carta de arrematação pode ser expedida entre 30 a 120 dias.
  35. Se meu imóvel for a leilão, posso arrematá-lo?
    Não, mas qualquer outra pessoa da família poderá arrematar e terá preferência em caso de igualdade de condições com outro licitante.
  36. Leilões da C.E.F são extra-judiciais?
    A CEF recupera primeiro o imóvel judicialmente e o coloca em leilão extrajudicial ou também pode ser de alienação fiduciária, onde o imóvel entra como garantia de uma dívida.
  37. Arrematei um apto em um leilão judicial, o imóvel possuí 6 penhoras. Sendo que o processo que gerou a execução a leilão foi o primeiro a penhorar o mesmo. Já retirei a carta de arrematação, registrei em cartório efetuei a baixa de 1 penhora e tomei imissão de posse. Esses outras penhoras é obrigatório o juiz conceder o meu pedido da baixa de penhora? Há risco de isso não acontecer? O imóvel pode ir a leilão novamente?
    Se todos os credores foram devidamente comunicados é só comunicar ao juiz e ele determina as baixas, caso contrario, os próprios credores podem pedir a nulidade do leilão. Conforme o art. 698 combinado com art.694, § 1º, VI, do CPC.
  38. Arrematei um apto em um leilão judicial por R$100.00000, onde quem levou o imóvel a leilão foi o próprio condomínio. A dívida de condomínio hoje está em R$120.000. Terei que arcar com a diferença, ou seja, os R$20.000,00?
    Sim, você deverá arcar com a diferença, exceto se tais dívidas não constarem do edital (ver detalhes)
  39. Arrematei um imóvel no leilão a quase um ano, o juiz despachou dizendo que os processo encontra-se suspenso, aguardando a decisão final do Agravo de Instrumento. Posso solicitar a desistência da arrematação ?
    Entendo que sim, mesmo o agravo de instrumento não sendo a mesma coisa que embargos à arrematação.
  40. Se eu arrematar um imóvel e existir hipoteca, como fica?
    A hipoteca é extinta com o registro da Carta de Arrematação, mesmo constando tal informação no edital, nos termos do art. 1499, VI, do Código Civil.
  41. Arrematei um imóvel e este veio a ser cancelado pelo próprio juizado, o dinheiro que depositei para o Juiz e para o leiloeiro me é devolvido?
    Claro que sim, Integralmente.
  42. Ao arrematar um imóvel e não havendo ninguém no local, posso mandar abrir e entrar?
    Estando vazio e o imóvel registrado em seu nome, sim, pode entrar sem necessidade de requerer a expedição do mandado de imissão na posse, você é legítimo proprietário do imóvel, conforme os termos do art. 1196 combinado com art. 1228, ambos do Código Civil.
  43. Estou interessado em arrematar um imóvel em um leilão judicial. O exeqüente é o próprio condomínio e a divida é de aproximadamente 50.000,00. Como irei arrematar no segundo leilão o valor do imóvel será aproximadamente 30.000,00. Terei de pagar a diferença?
    Sim, o arrematante poderá arcar com as despesas de condomínio em atraso, mesmo anteriores à arrematação, desde que expresso no edital.
  44. Meu imóvel foi leiloado pela caixa e agora o novo proprietário está me acionando na justiça cobrando o IPTU atrasado, isto é possível?
    É de responsabilidade do arrematante o pagamento do IPTU do imóvel, exceto se no edital estiver previsto que o valor será sub-rogado no valor da arrematação (art. 130 CTN).
  45. Se o mutuário tiver outras dividas e estas recaírem sobre o imóvel e eu vier a arrematá-lo, em que devo me preocupar?
    Em leilão basta verificar a existência de dívidas de condomínio e IPTU, que são dividas do imóvel e de responsabilidade do arrematante, as demais dividas são de responsabilidade do mutuário.
  46. Se o imóvel com dívida de condomínio no valor de 90.000,00, mais custas totalizar 100.000,00, e for arrematado por 90.000,00, na segunda praça, a diferença de 10.000,00 eu devo pagar?
    Sim. Sempre que houver remanescente de dívida de condomínio, o arrematante deverá arcar. Entendimento dos tribunais, mas que já possui uma exceção (ver detalhes).
  47. Cancelado o leilão após o arremate, em quanto tempo me é devolvido o dinheiro?
    Sendo judicial, peticione nos autos para restituir o valor corrigido pelos índices da justiça. Tempo da devolução dependerá do juiz e do cartório. Peça ao seu advogado para despachar diretamente com o juiz isto poderá agilizar o processo de devolução.

    Fonte:http://lucrarimoveis.net