Se o setor imobiliário tivesse de escolher uma palavra para se lembrar
de 2015, ela certamente seria "distrato" - jargão usado pelas empresas, e
agora também conhecido dos consumidores, para devolução de imóveis
comprados na planta. Esse foi o pesadelo de incorporadoras e
proprietários de imóveis novos no ano passado, quando o setor registrou
recordes históricos no volume de devoluções. O levantamento mais recente
da agência de classificação de riscos Fitch, com nove companhias,
mostra que, de cada 100 imóveis vendidos, 41 foram devolvidos de janeiro
a setembro de 2015. Isso significa quase R$ 5 bilhões de volta na
prateleira de venda das grandes empresas.
"Historicamente, o porcentual de distratos girava em torno de 10%, um
patamar saudável para a indústria", diz Meyer Nigri, fundador da Tecnisa
e vice-presidente da Abrainc, associação que reúne as 18 maiores
companhias do setor. Os distratos sempre existiram, mas eram exceção,
pois o comprador que decidia se desfazer de uma unidade até a entrega
das chaves em geral conseguia negociá-lo com outro interessado por um
valor maior do que tinha desembolsado até ali.
Agora, vender "por fora" significa perder dinheiro, já que o preço do
imóvel está em queda e as incorporadoras estão cheias de unidades para
desovar. "Antes, o consumidor comprava um imóvel por R$ 100 mil na
planta, vendia por R$ 150 mil e embolsava a diferença", diz um executivo
de uma grande construtora. "Agora, compra por R$ 100 mil, mas descobre,
na entrega das chaves, que a incorporadora está vendendo por R$ 80 mil.
É difícil sustentar o mercado assim."
Essa é apenas uma das faces do problema. A outra, que também se agravou
com a deterioração econômica, é a restrição ao crédito. Conseguir um
financiamento no banco está cada vez mais difícil. No mercado
imobiliário, esse é um momento crucial, porque a venda só se concretiza
na entrega das chaves: é quando o cliente da incorporadora passa a ser
cliente do banco, ao assumir um financiamento, e a empresa recebe o
valor integral do imóvel. A alta da taxa de desemprego, para quase 8,5%
no ano passado, atravancou esse processo. Quem perdeu o emprego ou viu
sua renda cair entre a compra do imóvel e a entrega das chaves tem
grande chances de ter o financiamento negado pelo banco.
Antes que isso acontecesse, muita gente se antecipou. Foi o caso do
aposentado Flávio Atorre de Mello, de 63 anos. Quatro meses depois de
comprar um apartamento na planta, em novembro de 2012, ele foi demitido
da emissora de TV onde trabalhava como gerente de operações. De lá para
cá, a Selic, taxa básica de juros da economia, passou de 7,25% para
14,25%. "Quando fechei o negócio, minha ideia era pagar o máximo
possível até as chaves e depois quitar o restante com meu apartamento
antigo", conta. "Mas deu tudo errado: o valor que faltaria pagar na
entrega, em julho deste ano, seria de R$ 700 mil, bem mais do que vale
meu apartamento, que não se valorizou e custa hoje R$ 500 mil."
Sabendo que o financiamento seria inevitável e que sua renda não
passaria pelo crivo do banco, Mello decidiu, em julho do ano passado,
devolver o imóvel à incorporadora. Foi lhe apresentaram o jargão
"distrato" e os transtornos que estão por trás dele. Descontadas as
taxas de corretagem, comercialização e despesas administrativas, a
empresa propôs devolver apenas R$ 40 mil dos R$ 200 mil que Mello pagou
nos últimos três anos. O caso foi parar na Justiça.
Hoje, Mello vende peças de motos pela internet para conseguir uma renda
extra, e já convenceu a mulher de que a mudança de apartamento não virá
tão cedo. "Difícil é passar todos os dias na frente do empreendimento,
que fica a 500 metros de onde moro hoje, e lembrar que nada do que
sonhamos vai se concretizar."
Disputa
Casos como esse se multiplicaram no escritório do advogado Marcelo
Tapai, que se especializou no segmento imobiliário. No ano passado, das
725 ações movidas por ele, 73% eram referentes a distratos. Em 2014, o
porcentual foi de 43%. O embate entre clientes e incorporadoras está
sendo levado à esfera judicial porque não há uma regulamentação
específica sobre a devolução de imóveis no Brasil.
De um lado, as empresas se valem do que diz a Lei de Incorporação: "O
contrato de compra e venda de uma unidade é irrevogável e irretratável".
Do outro, quem defende o direito ao distrato recorre a uma regra geral
do Código de Defesa do Consumidor, que trata como abusivas as cláusulas
que colocam o cliente em desvantagem exagerada. "Essa é sem dúvida a
hipótese em questão", diz o Idec, em nota. "Já que o fornecedor, além de
ficar com o imóvel, ainda terá em mãos todo o valor pago pelo
consumidor, essa situação caracteriza-se um verdadeiro enriquecimento
sem causa, proibido pela legislação."
As decisões, em geral, favorecem o consumidor. A Justiça tem concedido o
direito de restituição entre 70% a 90% do que foi pago, com correção
monetária. A retenção de 10% a 30% do valor pela companhia é para
compensar despesas como publicidade, corretagem e elaboração de
contratos. "Ninguém compra um imóvel pensando em devolver", diz Tapai.
"Quem busca essa opção ou está desesperado ou se deu conta de que fez um
péssimo negócio."
As incorporadoras estão em pânico com isso. Principalmente porque as
sucessivas perdas nos tribunais coincidem com uma das crises mais graves
do setor. Segundo Meyer Nigri, a Tecnisa terminou o ano com uma média
de dez devoluções por dia útil. "Chegamos ao ponto de distratar o mesmo
imóvel nove vezes, o que é uma aberração." A empresa teve de destacar
uma equipe só para cuidar desses casos. Ainda assim, o número de
distratos aumentou 46% no terceiro trimestre do ano passado, na
comparação com 2014. As desistências fizeram as vendas líquidas caírem
de R$ 306 milhões para R$ 135 milhões no período.
Na Rossi, o tema é tão sensível que o time criado para combater os
distratos foi batizado de Swat, como a divisão de elite da polícia
americana. Em 2015, até setembro, a incorporadora, que é uma das mais
endividadas do setor, conseguiu reduzir os distratos para R$ 775
milhões, de R$ 990 milhões, em 2014.
Assim como as concorrentes, a Rossi tem se desdobrado para evitar que
as intenções de distrato se concretizem. Entre as alternativas, as
empresas estão oferecendo financiamento direto, troca por um imóvel mais
barato e descontos. "Antes, o tema era tratado como exceção. Criamos
uma área específica para que não vire regra", diz Fernando de Mattos
Cunha, diretor financeiro da Rossi.
Em paralelo às soluções caseiras, o mercado imobiliário começou a se
articular para definir regras que não afetem tão fortemente suas
finanças. "Estamos em contato com o Ministério Público e com órgãos de
defesa do consumidor para encontrar uma solução", diz Nigri. O argumento
dos empresários é de que, ao devolver uma unidade, o consumidor coloca
em risco a conclusão do empreendimento, podendo prejudicar outros
compradores. "Não é só a visão do consumidor que está em jogo, mas o
contrato de um bem que não está dissociado do resto e compromete outras
famílias", defende Eduardo Fischer, diretor da MRV.
Com as empresas segurando lançamentos desde o ano passado, a tendência é
que o número de entregas e, consequentemente, de distratos, caia nos
próximos anos. Em 2016, no entanto, ele vai persistir. O relatório da
Fitch estima que, se 35% das unidades vendidas forem canceladas, os
distratos chegariam a R$ 6 bilhões entre as principais empresas do
setor.
As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.
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