Conheça seus direitos: leilão judicial e extrajudicial
O
Supremo Tribunal Federal considera constitucional o Decreto-lei n.º
70/66, que permite a realização de leilões extrajudiciais de imóveis
financiados, por falta de pagamento. A AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências,
porém, alerta que o mesmo Decreto garante a defesa do devedor em juízo.
Portanto, mesmo com a data do leilão agendada, o mutuário pode recorrer
e cancelar o leilão, seja ele judicial ou extrajudicial.
O
crédito imobiliário cresceu 54,8% em maio em relação ao mesmo período
no ano anterior. De acordo com dados da Abecip, os financiamentos
atingiram a casa dos R$ 9,75 bi. Outro levantamento medido pela AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências,
de janeiro a julho de 2013, revela que só na cidade de São Paulo foram
realizados 293 leilões de imóveis. Desses, 173 propriedades foram
colocadas à venda pela segunda vez.
Após
preencher alguns requisitos, o credor pode alienar o bem em leilão
extrajudicial, isto é, sem a necessidade de ingressar em juízo para
fazê-lo. Como a instituição financeira não pode tomar o imóvel para si,
oferece a propriedade em leilão público. Para alertar os proprietários
sobre o arremate dos bens, a AMSPA
realiza um trabalho social, informando o adquirente por carta sobre a
data do leilão do seu imóvel. “Desde a fundação da Associação,
destacamos um profissional para pesquisar em jornais, editais que falem
sobre o assunto. Em muitos casos, quando o mutuário recebe a notícia e
nos procura, conseguimos reverter a decisão”, esclarece Ana Carolina Bernades, diretora jurídica da entidade.
Ana
esclarece a diferença entre as modalidades de leilões. “O leilão
extrajudicial nem sempre é decorrente de um processo judicial. Em muitos
casos são vendas realizadas por instituições financeiras decorrentes da
falta de pagamento dos contratos de financiamento ou até mesmo para
comercialização de imóveis das próprias instituições”, explica.
E
completa: “Já leilão judicial é promovido pelo Estado. É a venda
pública do imóvel por ordem judicial, porém, a compra só pode ser
efetivada depois de esgotados todos os recursos possíveis para a não
execução do bem. O réu tem direito de entrar com o último recurso até um
dia após o dia do leilão. Se o imóvel estiver ocupado não há
necessidade de ação de despejo. O próprio juiz determina a desocupação”.
Os
leilões, no entanto, devem ser realizados em duas datas distintas. Na
primeira, é possível vender o bem apenas por valor superior ao da
avaliação. Caso o bem não seja vendido na primeira data, na segunda
ocasião o imóvel pode ser arrematado pela melhor oferta.
Ana
Carolina esclarece que nos contratos feitos pelo Sistema Financeiro
Habitacional (SFH), após o atraso de três prestações, o dono do imóvel é
notificado para realizar o pagamento. Já no Sistema Financeiro
Imobiliário (SFI), o aviso chega após 15 dias de atraso. “Se não for
realizada a quitação das parcelas, será consolidada a propriedade em
nome do agente financeiro e o imóvel poderá ir a leilão extrajudicial,
ou seja, sem passar pelo juiz natural, com base no Decreto-lei 70/66,
cuja constitucionalidade está sendo julgada pelo Supremo Tribunal
Federal (STF), já com quatro votos pela inconstitucionalidade apenas
dois votos pela recepção desse Decreto”, informa a diretora da AMSPA.
Para
ela, a demora na decisão do Supremo quanto à constitucionalidade do
Decreto-Lei 70/66 tem deixado as lideranças dos mutuários muito
apreensivas, pois o comprador do imóvel pode ser pego de surpresa por
acontecimentos inesperados ou com problemas em seu financiamento.
Segundo Bernades,
“no caso de atraso é importante que o mutuário entre em contato com o
banco para tentar um acordo, ou contar com um profissional para lhe
auxiliar. Assim, o mutuário se previne antes que sua propriedade possa
ir a leilão”, afirma.
Como evitar a inadimplência
Marco Aurélio Luz, presidente da AMSPA
aconselha cautela antes de fechar o negócio. “É importante que o futuro
mutuário analise as condições do pagamento das prestações, o ideal é
que o parcelamento não ultrapasse 30% da renda familiar; também é
preciso certificar-se do valor da taxa de juros do contrato, que deve
ser no máximo de 12% ao ano; o comprado deve pedir uma planilha de
cálculo com a projeção de todas as parcelas até o final do
financiamento. Também é recomendável conversar com a família e ver as
despesas fixas, como alimentação, educação, transportes, pagamentos de
prestações, entre outros gastos”.
Fonte: AMSPA
se meu imóvel já foi leiloado,tenho como embargar,pois moro no imóvel com meu esposo e meu sogro e sogra,ele acamado,pois ficou sem os movimentos por causa de um AVC,o valor que restar do leilão não poderemos comprar outro imóvel,nossa dívida era de quase 10 mil,não conseguimos o valor,como podemos proceder,obrigada!
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