terça-feira, 23 de julho de 2013

Como comprar imóveis no exterior

 

São Paulo - De alguns anos para cá o sonho de alguns brasileiros deixou de ser apenas passar as férias no exterior para se tornar passar as férias na sua casa do exterior. Para que esse sonho se torne realidade da melhor forma é preciso estar a par da burocracia e das exigências legais do país onde se pretende adquirir a segunda residência. Os principais destinos dos brasileiros são os Estados Unidos - onde se tornou possível comprar bons imóveis com desconto após o estouro da bolha - e na América Latina, principalmente em países vizinhos com mercado de alto padrão, como o Uruguai.


Veja a seguir dicas sobre a procura de imóveis, os modelos de compra, legislação e impostos para quem deseja comprar seu segundo imóvel em quatro diferentes países: Estados Unidos, Uruguai, França e Inglaterra.
Como buscar
A principal orientação de quem já tem uma casa em outro país e fez bom negócio é perguntar a opinião de conhecidos que têm imóveis na cidade pretendida para ter ideia de quais são os melhores bairros, como é a qualidade de vida, os custos de ter uma propriedade no local e outras informações que não seriam encontradas na internet ou por uma imobiliária.
O engenheiro E. comprou em 2009 uma casa em Orlando, na Florida, para viajar nas férias com a família. “O grande segredo é ter algum amigo ou pessoa de confiança que já tenha comprado um imóvel. O processo é tão simples que se eu não tivesse um amigo conversando comigo eu não fecharia o negócio, eu acharia que era uma roubada”, diz.
E. comprou uma casa de 170m² por 95.000 dólares, em um condomínio fechado, com a ajuda de um corretor americano indicado pelo amigo. Tendo um corretor de confiança lá, ele fechou o negócio pela internet. Até o pagamento foi feito pelo Brasil, por intermédio do gerente do banco do qual E. é cliente nos Estados Unidos. Só depois de quatro meses o engenheiro visitou o imóvel pessoalmente. "Eu já conhecia a região de Orlando e já sabia mais ou menos onde gostaria de ter um imóvel. O corretor me deu algumas opções, me passou fotos e vídeos dos imóveis e eu escolhi pelo Brasil mesmo. As casas lá também são bem padronizadas, não há muita diferença de uma para a outra".
Outra opção recomendável seria procurar as empresas especializadas em vendas de imóveis no exterior para brasileiros, como a Century 21, a Chris Brooks, a Re/Max, a Vitoria Realty, a Halmoral e, para buscas de imóveis mais luxuosos, a Sotheby's. Todas têm escritórios no Brasil e fazem atendimento em português.
Por fim, também existem sites de classificados que podem dar uma noção do valor e descrição dos imóveis em determinada região. Um deles, o Viva Street, também tem escritório no Brasil com um equipe de atendimento ao consumidor. Ele reúne ofertas de imóveis em 19 países e pode ser navegado em português.
Uma observação importante sobre o Imposto de Renda é que imóveis comprados no exterior devem ser declarados no Imposto de Renda brasileiro como custo de aquisição de valor.  Nos Estados Unidos, na França e na Inglaterra, na hora da compra do imóvel não é necessário fazer nenhum tipo de declaração se o brasileiro for residente e tiver sua fonte de renda no Brasil.
Quando o imóvel for vendido e houver ganho de capital o proprietário paga tributos no Brasil, de 15% sobre o valor, e a tributação no outro país varia de acordo com a legislação. No caso dos Estados Unidos funciona da seguinte forma: na hora da venda, 10% do valor da transação é retido na fonte; em seguida o governo apura qual foi o lucro do proprietário e se houve supervalorização, por exemplo, se o imóvel foi comprado por 100.000 dólares e foi vendido a 140.000 dólares, e o governo considerar que os 40.000 dólares de diferença não são justificáveis, ele vai fazer uma tributação proporcional à supervalorização, que pode variar de 15% a 35%. 
Tanto na França e na Inglaterra, quanto no Uruguai, quando houver ganho de capital na venda, a tributação só será aplicada se o brasileiro for residente deste país. Caso more e tenha as principais fontes de renda no Brasil, serão pagos apenas os 15% sobre ganho de capital devidos ao Fisco brasileiro.
Estados Unidos
Qualquer estrangeiro pode comprar um imóvel nos Estados Unidos, desde que tenha um visto, mesmo que de turista, para entrar no país e realizar a parte presencial da compra. Não é necessário ter a cidadania americana (green card) e a compra do imóvel tampouco garante que o comprador ganhe a cidadania.
De acordo com Ariany Pedroso, corretora da Vitoria Realty, a preferência dos brasileiros são por imóveis em Miami e Orlando. O perfil mais comum de compradores são famílias com filhos e netos de classe social considerada média alta.
Para que a compra seja feita é apenas necessário ter um passaporte com visto válido, comprovantes de renda, de residência e demais documentos para aprovação de um eventual financiamento.
Formas de pagamento
Tanto a Century 21 quanto a Chris Books afirmam que a maioria dos clientes opta por fazer a compra à vista. “Eu diria que hoje 60% dos compradores paga em dinheiro, porque normalmente eles têm a quantia resultante da venda de um imóvel no Brasil, e apenas realocam esse dinheiro para comprar outro imóvel", explica Chris Brooks, sócia-fundadora da Chris Brooks Realty.
O financiamento pode ser mais complexo porque envolve variação cambial. Alguns bancos internacionais com filiais no Brasil, como o Espírito Santo e o HSBC, fazem toda a orientação sobre o financiamento por aqui mesmo. Segundo Chris Books, os financiamentos devem ter entrada de 30% no mínimo. “É uma determinação dos próprios bancos, não do FED [o Banco Central americano]”, afirma.
A desvantagem do financiamento é a flutuação cambial. Quando o dólar se valoriza, sobe o valor das parcelas em real. Se o dólar dobrar de valor, uma parcela de 2.000 dólares passa de 4.000 reais para 8.000 reais.


Há dois programas de financiamento para brasileiros. O Conventional (convencional), com financiamento de 70% do valor do imóvel em até 30 anos e juros anuais fixos de 5%. E o Adjustable Rate Mortgage (ADM) - algo como hipoteca de taxa ajustável, numa tradução livre -, um programa de juros fixos por cinco anos e ajustáveis após este período. Neste caso, o financiamento também é de 70% do valor do imóvel, em até 30 anos, juros anuais médios estimados em 4%.
Três cartas são necessárias para o financiamento: a primeira deve ser escrita por uma empresa de contabilidade para descrever a receita do comprador nos últimos anos e a previsão de receita para o ano atual; uma carta do banco brasileiro que mostre se o cliente tem um bom relacionamento com o banco; e um histórico de crédito que o cliente tenha pago em dia, como de um carro, ou algum outro bem de valor.
O imposto predial pago anualmente nos Estados Unidos, o Property Tax, é como o nosso IPTU, e gira em torno de 1,6% do valor do imóvel, variando de acordo com o estado. Quase todas as propriedades têm taxa de condomínio, que é proporcional ao que é oferecido. O engenheiro E., proprietário de um imóvel em um condomínio em Orlando, afirma que os custos para manter um imóvel nos Estados Unidos são muito menores do que os do Brasil.
“A manutenção é muito baixa mesmo. Eu gasto mais ou menos 250 dólares de condomínio, sendo que é um condomínio equipado com uma 'mega' piscina e uma academia de ginástica com aparelhos ótimos. As contas de água, luz, telefone e uma internet bem rápida são mais 200 dólares. Uma pessoa para olhar a casa e uma faxineira são mais 300 dólares. No total eu pago 750 dólares por mês estourando”, conta E. 
Impasse
Dois advogados especialistas em direito imobiliário e que trabalham com venda de imóveis a brasileiros nos Estados Unidos, além do presidente da Century 21 no Brasil, afirmam que indicam aos clientes fazer a compra do imóvel como pessoa jurídica. A indicação ocorre sobretudo por conta dos encargos e impostos a estrangeiros pessoas física para compra de imóveis.
O Estate Tax, o imposto de transmissão “causa mortis” (equivalente ao nosso ITCMD), é um dos mais altos e determina que em caso de falecimento do proprietário seja pago ao governo uma taxa que varia entre 18% a 35%, dependendo do valor do imóvel. Para estrangeiros a isenção desse imposto é para bens de até 60.000 dólares, e para cidadãos americanos é de 3,5 milhões de dólares. Aqui no Brasil, o imposto equivalente tem uma alíquota de apenas 4%.
Em caso de locação de imóveis em nome de uma pessoa física estrangeira, há uma retenção na fonte de 30% sobre o valor do aluguel. Além de outros impostos como o FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), que retém na fonte 10% do valor do imóvel na venda, aplicado exclusivamente aos estrangeiros não-residentes. “Como regra geral, estrangeiros não-residentes nos Estados Unidos devem adquirir propriedades imobiliárias através de corporações americanas, formadas exclusivamente para este fim. Isto evitará a incidência destes impostos”, afirma Julio Barbosa, advogado membro do Florida Bar (associação de advogados americana) e especialista em taxação de transações internacionais.
Júlio Augusto Oliveira, sócio tributarista do escritório Siqueira Castro Advogados , afirma, no entanto, que pela legislação brasileira, para se constituir uma empresa formalmente é preciso que a mesma tenha um foco econômico verdadeiro. “Se a pessoa compra os imóveis para se tornar uma investidora profissional de imóveis, faz sentido que ela se organize em uma empresa que tenha contador, administrador de bens, despachante. Mas, apenas ter uma casa em Miami não é justificativa econômica pra existência da empresa”, diz. 


Oliveira afirma ainda que se a empresa não tiver substância econômica, o governo americano pode desconstituí-la, a operação pode ser desconsiderada pelo Fisco brasileiro, e o valor dos impostos que teriam sido pagos como pessoa física durante o período podem ser exigidos por ambos os governos. “Em caso de questionamento, a pessoa corre o risco de pagar penalidades aos dois governos, e até mesmo de enfrentar eventuais consequências criminais. Constituir empresa é altamente arriscado”, defende.
Inglaterra
Também não há nenhum tipo de restrição para que estrangeiros comprem imóveis na Inglaterra. Karen Hamblen, gerente de relações públicas da Viva Street, afirma que a maior consideração feita na compra équanto à renda. “A principal avaliação para compra é feita em relação à capacidade de pagamento do comprador. Mas, se ele tiver o montante necessário para o investimento, a compra sera relativamente simples”, afirma.
Formas de pagamento
Existem dois sistemas de aquisição de propriedade na Inglaterra. O primeiro é o freehold, que funciona como uma compra convencional, na qual o comprador adquire a propriedade absoluta do imóvel e pode fazer o pagamento à vista ou parceladamente. É a forma mais recorrente de se adquirir uma propriedade no país.
A outra maneira é por meio do leasehold. Nesta modalidade, o comprador paga valores parcelados para ter o direito de ocupar o imóvel. O contrato dura um longo tempo, normalmente 99 anos, mas pode ir até 999 anos, e as parcelas são pagas mensalmente e são regressivas. Difere-se em relação a um aluguel porque o arrendatário (morador) pode fazer modificações no imóvel e até vendê-lo.
Como no leasehold o imóvel não é uma propriedade do morador, quando ocorre a venda é apenas transferido o direito de ocupar o imóvel a uma outra pessoa. O novo comprador continua seguindo as cláusulas do contrato, isto é, se o primeiro arrendatário já ocupou o imóvel durante 90 anos, o segundo arrendatário terá o direito de ocupar mais 9 anos e depois terá que devolver o imóvel ao proprietário. Se no momento do contrato a última parcela paga foi de 3.000 libras, o segundo arrendatário continuará pagando o valor da parcela subsequente, de acordo com a tabela regressiva. E ainda, o novo arrendatário deve pagar um determinado valor ao primeiro arrendatário, referente ao ágio do imóvel - o valor adicional que o primeiro arrendatário pagou pelas parcelas mais altas do arrendamento, no início do contrato, mas que não irá usufruir.
Diferentemente do contrato de leasing brasileiro, no leasehold as parcelas pagas conferem estritamente o direito de o pagador morar no imóvel. No Brasil, parte das parcelas do leasing são destinadas à compra do bem, para que, ao final do contrato, o arrendatário tenha pago uma parte do valor do bem ou a sua totalidade. Na Inglaterra, para que o imóvel seja comprado pelo arrendatário ele deve pagar ao final no contrato o valor integral do imóvel.


O leasehold é mais usado para apartamentos (flats) do que para casas, e é um produto mais usado pelos adeptos da religião muçulmana, que não podem, por motivos religiosos, cobrar juros (pecado da usura).
Negociação
Segundo o vice- presidente de avaliações imobiliárias do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, Luiz Fernando Barcellos, na Inglaterra obrigatoriamente a negociação deve ser feita por meio de advogados. No caso do freehold, o advogado verifica a procedência do dinheiro do próprio cliente e é responsabilizado caso o dinheiro não tenha origem segura. “O advogado tem que ter dados com documentos de renda do cliente, principalmente dos estrangeiros. O advogado é tão importante, que na hora do pagamento o dinheiro vai todo para a conta dele, que depois faz a transferência para a outra parte”, explica.
Cabe também ao advogado fazer uma inspeção do imóvel para verificar o histórico da propriedade, e também apontar possíveis ônus futuros, como questões de planejamento urbano que possam afetar o valor do bem.
Na Inglaterra existe um imposto, como o nosso Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), para transmissão de imóveis. Ele varia de 1% a 4% do valor (aqui são 2%). Há isenção para imóveis de até 125.000 libras. Segundo Barcellos, os advogados cobram entre 1.000 e 2.000 libras pelo serviço, e existe uma empresa de consultoria que intermedia a venda, cobrando em torno de 1,5% do valor do imóvel. O custo do registro é de 0,1% do valor do imóvel.
Outra questão importante na compra é a figura do inspetor oficial, o chartered surveyour, engenheiros certificados pelo governo que fazem a inspeção técnica e cobram entre 600 e 1.500 libras (os valores são tabelados, mas variam de acordo com o tamanho do imóvel). O vendedor do imóvel é obrigado a fazer um seguro para cobrir eventuais problemas da propriedade que não puderam ser identificados no relatório de inspeção do chartered surveyour.
Barcellos ainda ressalta que para fazer a negociação é importante que o comprador esteja assessorado por uma imobiliária que tenha conhecimento na área e que tenha, de preferência, alguém que fale português para que tudo fique muito claro na compra. “E o comprador não deve comprar sem conhecer o imóvel. Deve visitar a região e se informar com pessoas que residam na localidade”, recomenda.
Os documentos necessários para a negociação são o passaporte e os comprovantes de renda e endereço, para apresentar idoneidade financeira. Também não há necessidade de visto para entrada no país.
Encargos e impostos


O comprador deve abrir uma conta em um banco da Inglaterra para efetivar a compra. Se o pagamento for feito à vista o dinheiro deve ser transferido, e a origem da transferência deve ficar bem clara para o banco.
Os financiamentos não podem ultrapassar 80% do valor do imóvel e o cliente só pode comprometer até um terço da renda. Assim como no Brasil, também existem tabelas distintas de amortização, como as tabelas SAC e Price. Os financiamentos se limitam a 30 anos e também ao limite de 70 anos de idade do comprador.
“A execução lá é muito mais rápida e fácil do que no Brasil. A garantia é a hipoteca do próprio imóvel", diz Barcellos. Ele acrescenta que, no caso do empréstimo, existe um agente intermediário que cobra de 1% a 1,5% do valor total da transação. É uma espécie de corretor, que não deve ser contratado obrigatoriamente, mas é comum em negócios com estrangeiros, uma vez que eles facilitam o entendimento dos modelos de pagamento locais. Novamente, vale ressaltar que a variação cambial é um dos pontos negativos do financiamento, pois a valorização da libra pode ter forte impacto na elevação do valor das parcelas.
O estrangeiro que não tem renda no país não paga impostos sobre ganho de capital no caso da venda de um imóvel. Essa cobrança só é feita a residentes com renda no país. Ganhos com eventuais aluguéis devem ser pagos e declarados segundo o sistema do Leão brasileiro.
Existem impostos anuais, como o IPTU, mas as taxas são muito menores que as nossas, segundo o vice-presidente do Cofeci. São taxas que variam entre municípios e devem ser proporcionais ao valor do imóvel.
França
Tampouco na França há impedimentos para estrangeiros comprarem imóveis no país. Como na Inglaterra, não há necessidade de visto para entrar no país, e o comprador não precisa ter cidadania francesa para realizar a negociação.
De acordo com Luiz Fernando Barcellos, a origem do direito francês é romana, assim como no Brasil, o que torna o processo semelhante ao brasileiro em alguns aspectos. No entanto ele ressalta que a França é mais esclarecida em alguns pontos. Ele exemplifica que lá a disputa sobre a propriedade - no caso da compra de um imóvel que passa por algum problema resultante de pendências do antigo proprietário -, o comprador é protegido e as responsabilidades não recaem sobre o novo proprietário, diferentemente do que ocorre no Brasil.
Na França há a possibilidade quitar o imóvel financiado antecipadamente sem qualquer penalidade, mesmo que o dinheiro tenha sido obtido por meio de herança, aposentadoria ou indenização trabalhista, por exemplo. Isto vale tanto para residentes como para estrangeiros, mas não para investidores profissionais.
Existe ainda a figura do notaire, que seria um correspondente ao tabelião brasileiro. No entanto, lá este profissional é nomeado pelo governo e pode ser escolhido livremente pelo comprador. Ele é quem faz a fiscalização da qualidade do imóvel, de seu histórico, além da verificação da existência de ônus futuros em função de futuras melhorias públicas na região onde o imóvel está localizado. “O notaire faz toda essa operação e por isso a negociação não dura menos de três meses”, explica Barcellos.
ssim como na Inglaterra não existe restrição no caso de financiamento com bancos, mas as instituições são muito mais rigorosas para a aprovação de crédito, e costumam pedir mais comprovantes de renda, históricos de crédito e de relacionamento com bancos do que as instituições brasileiras.


Os impostos franceses são bastante parecidos com os nossos, segundo Barcellos. Eles também têm um imposto anual como o IPTU, cobrado de acordo com a região. No caso do IR, vale a mesma regra da Inglaterra: o estrangeiro que não tem renda no país não paga impostos sobre ganho de capital no caso da venda de um imóvel. Essa cobrança só é feita a residentes com renda no país. Ganhos com eventuais aluguéis devem ser pagos e declarados segundo o sistema do Leão brasileiro.
Uruguai
Segundo dados da Century 21, a maior franquia imobiliária do mundo, depois de Miami e Orlando, Punta del Este, no Uruguai, é um dos destinos mais buscados por brasileiros atualmente. A procura de brasileiros por imóveis na cidade cresceu 55% entre 2010 e 2011.
A Century 21 inaugurou neste ano uma agência na badalada cidade uruguaia para atender à demanda dos brasileiros. Segundo Ernani Assis, CEO da Century 21 no Brasil e no Uruguai, no ano passado foram vendidas 16 unidades na cidade.
Assis afirma que além da proximidade com o Brasil e a existência de cassinos (que são legalizado no país), outro fator que tem atraído bastante os brasileiros são as facilidades tributárias e de transferência de capitais. “Não existe nenhuma restrição do governo à compra de imóveis para estrangeiros, independentemente de o comprador morar no Brasil, e ainda existe a vantagem de o comprador pode repatriar o imóvel sem indenização ao governo”, explica Assis.
Os impostos prediais uruguaios variam de 2% a 3% do valor do imóvel e são cobrados anualmente, como o IPTU.
Contrato
Todas as transações imobiliárias são necessariamente executados por um advogado especializado na área, o escribano. O comprador tem o direito de escolher o escribano que irá atuar na negociação. Ele será responsável pela escrituração do imóvel, pelas informações dos registros públicos e pela averiguação de possíveis pendências judiciais do bem.
O escribano também faz o registro do contrato que, assim como no Brasil, irá validar a transação e protegê-la contra terceiros, desde a data da escrituração.
Pagamento
A compra pode ser feita da mesma forma que no Brasil, à vista ou parceladamente. O financiamento de imóveis no Uruguai para estrangeiros é realizado apenas por meio de construtoras. Elas geralmente exigem uma entrada de 10% do valor do imóvel e, segundo o CEO da Century 21, em 99% dos casos são cobrados juros fixos de 5,5% ao ano. Todo o pagamento é dolarizado, tanto à vista, como no financiamento, o que significa que todo valor da transação é convertido em dólar.  As instituições bancárias não fazem contratos de financiamento com estrangeiros.



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