Perguntas e Respostas sobre Leilões

Para o Direito Civil é o ato judicial através do qual o credor recebe o bem penhorado como forma de pagamento de seu crédito. Importante salientar que só será cabível tal ato quando na praça ou leilão não houver...

Dicas para adquirir seu imóvel usado.

Comprar direto com o dono do imóvel pode render boas negociações. No entanto, o valor da corretagem abatido -entre 6% e 8% do imóvel-, terá de ser gasto com um advogado para checar...

Liberar bem de inventario custa 12%

Mesmo quando há um número pequeno de herdeiros e de bens, a burocracia na hora de fazer o inventário pode custar muito para quem deseja legalizar sua herança. Tanto para partilhas extrajudiciais...

Taxas de corretagem rendem indenização

Taxas de corretagem - Valores embutidos nos preços dos imóveis são questionados por quem compra unidades na planta. Judiciário tem dado ganho de causa a mutuários que tiveram que arcar com despesa...

STJ - Amil deve arcar integralmente com custos

O Ministro Luís Felipe Salomão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que livrava a Amil Assistência Médica Internacional Ltda...

sexta-feira, 22 de junho de 2012

Construtora pagará aluguéis de clientes até a entrega de imóvel

 
Data/Hora:22/6/2012 - 11:26:01
A juíza Tatiana Lobo Maia, da 2ª Vara Cível de Parnamirim determinou que a M.E. e P. S/A deposite, até o dia 30 de cada mês, a quantia de R$ 800,00 referente ao aluguel do imóvel de um casal que adquiriu um apartamento daquela construtora. Os depósitos devem ocorrer até que seja efetuada a entrega definitiva do apartamento adquirido pelos autores, sob pena de incorrer em multa diária de R$ 500,00 por descumprimento.


Os autores informaram na ação que firmaram com a M. contrato de compromisso de compra e venda para aquisição de uma unidade habitacional do empreendimento N. R. C. . Sustentaram que a construtora não cumpriu sua parte no contrato, não tendo finalizado a obra até a presente data e consequentemente deixado de entregar o apartamento, não tendo, sequer, previsão para a sua entrega. Asseguram que em razão disso, estão tendo que arcar com os custos de dois imóveis, pois irão contrair núpcias quando receberem o apartamento.


Já a M. alegou que o atraso na entrega da obra deve-se a fatos fortuitos e de força maior, consistentes em chuvas acima da média, realização de obras para adequação do sistema pluvial, bem como escassez de mão de obra e material de construção.


No caso, a magistrada concluiu que se mostra verossímil o abuso de direito praticado pela M. e a lesão consistente na demora na entrega do imóvel adquirido, forçando os autores a se submeterem a terem que arcar com o pagamento simultâneo referente à manutenção de um imóvel para habitação, com as prestações do financiamento do imóvel, cujo valor já foi integralmente recebido pela empresa. Ela ressaltou o fato do atraso na entrega da obra ter sido confirmado pela própria M. .


De outro lado, em relação ao risco de dano irreparável ou de difícil reparação, a juíza observou que está evidente no fato do prejuízo econômico-financeiro que a conduta da M. vem trazendo aos autores, os quais estão na iminência de não terem condições de cumprir com a dupla obrigação: o pagamento dos alugueres e o da prestação do imóvel financiado, o que poderá ocasionar, inclusive, a perda deste último.


Processo: 0802369-35.2011.8.20.0124


Fonte: Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte

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quinta-feira, 21 de junho de 2012

Empregado integrante da Cipa ganha indenização

 
ESTABILIDADE EMPREGATÍCIA


Um empregado eleito pela Comissão Interna de Prevenção de Acidentes (Cipa) tem estabilidade no emprego desde o registro de sua candidatura até um ano após o final do mandato, independentemente se é contrato por prazo determinado e indeterminado. Este foi o entendimento do Tribunal Regional do Trabalho da 4ª Região do Rio Grande do Sul, ao condenar a empresa Azevedo Bento S. A. Comércio e Indústria ao pagamento de indenização substitutiva a um empregado demitido quando era detentor de estabilidade no emprego por ser membro da Cipa. A empresa entrou com recurso questionando a estabilidade do empregado. O recurso não foi conhecido pela 8ª Turma do Tribunal Superior do Trabalho.
A empresa havia contratado o empregado em regime de experiência para ser instrutor de treinamento industrial, 90 dias depois de tê-lo demitido da função de supervisor técnico, cargo que tinha ocupado por quase dois anos. Em janeiro de 2008, após o término do período de experiência, a empresa o demitiu, mas em dezembro de 2007 ele havia sido eleito vice-presidente da Cipa, que lhe garantiria a estabilidade no emprego.
O TRT-RS descaracterizou o contrato de experiência do funcionário, trasnformando-o em contrato por prazo indeterminado. Assim, reconheceu o direito à estabilidade do cipeiro. A empresa foi condenada a pagar indenização referente à remuneração que o empregado receberia se estivesse trabalhando de janeiro a junho de 2008, acrescida de 13º salário proporcional, férias proporcionais e acréscimo de 1/3, além de depósitos de FGTS.
O relator esclareceu ainda que, no caso em questão, o TRT deixou claro que, embora as atividades desenvolvidas pelo empregado nos dois períodos em que trabalhou na empresa fossem diferentes, a função de instrutor de treinamento industrial, exercida durante o contrato de experiência, decorreu dos conhecimentos e habilidades adquiridas no exercício da função anterior, de técnico de manutenção industrial. Essa circunstância descaracterizou o contrato de experiência pela ausência da finalidade de avaliação da aptidão do empregado. Com informações da Assessoria de Imprensa do Tribunal Superior de Trabalho.
Clique aqui para ler a decisão. 
Revista Consultor Jurídico, 21 de junho de 2012

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Johnny Depp dividirá sua fortuna com ex-esposa

 

Após divórcio, Johnny Depp está saindo com atriz bissexual

21/06/2012 - 16h02

Menos de uma semana após anunciar publicamente o divórcio, Johnny Depp, 49, parece já ter arrumado outra companhia.
Johnny Depp e Amber Heard em cena de "Diário de um Jornalista Bêbado"Segundo o jornal "Daily Mail", o ator estaria se encontrando com Amber Heard, 26, atriz que contracenou com Depp em "Diário de um Jornalista Bêbado".
Amber estaria visitando com frequência o set de filmagem do atual filme de Depp, no Novo México. 
O ator já teria até dado um cavalo de presente para ela, para que os dois saíssem juntos para cavalgar.
BOLADA


Depp pode ter um prejuízo maior que o esperado no divórcio com a cantora Vanessa Paradis.

Segundo o jornal britânico "The Sun", mesmo sem ter casado no papel, Depp pode ter que ceder metade de sua fortuna para a ex.
De acordo, Robert Nachshin, famoso advogado de Hollywood, se os dois tivessem se casado formalmente, seria bastante simples ela solicitar os cerca de 100 milhões de libras correspondentes à metade do patrimônio do ator, além de uma pensão para a filha do casal.
"No entanto, porque eles não são casados isto não se aplica. O parceiro teria que abrir um processo civil e ir aos tribunais para conseguir isso", explica Nachshin.
Se Vanessa realmente decidir entrar na justiça e conseguir vencer, esta seria maior indenização já paga por uma separação entre duas pessoas não casadas no papel.


quarta-feira, 20 de junho de 2012

STJ: Arrematante pode usar valor pago em leilão para quitar dívidas condominiais.

 
DECISÃO
Arrematante pode usar valor pago em leilão para quitar dívidas condominiais
O arrematante pode solicitar a reserva de parte do valor pago em leilão para quitar dívidas condominiais que não foram ressalvadas pelo edital. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar um recurso em que foi leiloado um imóvel com dívidas condominiais e tributárias pendentes.

O imóvel em questão foi alienado judicialmente e o arrematante pediu a retenção de parte do valor arrecadado para o pagamento dos débitos. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) entendeu que, por falta de previsão legal, só era possível incorporar no preço as dívidas tributárias anteriores à arrematação e não as dívidas condominiais. Essas poderiam ser ressarcidas junto ao proprietário anterior, por ação própria.

Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, embora a lei não tenha previsto expressamente a possibilidade de o arrematante requerer a reserva de valores para quitar as dívidas condominiais não mencionadas em leilão, é possível aplicar por analogia o entendimento previsto no artigo 130 do Código Tributário Nacional (CTN), que prevê a sub-rogação da dívida no valor da hasta.

A ministra destaca que a responsabilização do arrematante por eventuais encargos é incompatível com o princípio da segurança jurídica e a proteção da confiança. É preferível, segundo ela, permitir a retenção a ter que anular o leilão, como prevê o artigo 694, III, do Código de Processo Civil (CPC), nos casos em que não há menção do ônus incidente sobre o imóvel arrematado.


A tendência da jurisprudência, segundo a ministra, é a de acolher o mínimo possível as arguições de nulidade. Para ela, responsabilizar o arrematante pela dívida acarretaria o descrédito na alienação em hasta pública, afastando o interesse de eventuais arrematantes em adquirir bens. 





ARREMATAÇÃO JUDICIAL – ASPECTOS RELEVANTES



A arrematação judicial, entendida igualmente como Leilão ou Praça, tem ascendido enormemente nas searas Forenses, assim como no mercado imobiliário. Conceituado satisfatoriamente, porém não exclusivo, é a arrematação judicial ou Leilão ou Praça, o ato de transferência dos bens penhorados, em que um leiloeiro (também chamado de pregoeiro em nossa seara forense) apregoa e um licitante (arrematante) os adquire, pelo maior lance. Trata-se de verdadeira expropriação judicial involuntária, presenciando-se a fase derradeira da execução forçada, onde ocorre a conversão dos bens penhorados em dinheiro, para satisfação de um crédito. Em Roma, o ato se realizava em plena Praça pública, que segundo os melhores comentos, afixava-se uma “lança” no chão.


Nas expoentes palavras do Mestre Araken de Assis, “cada coisa deve ser apregoada três vezes, em voz alta e distinta, com breve intervalo. Feito por um dos presentes o lanço, o porteiro – atualmente leiloeiro público – repete-o três vezes. Se outro licitante oferecer quantia maior, o lanço inutilizará o anterior e o porteiro – leiloeiro público – vai sempre repetindo os lanços sucessivos três vezes em voz alta até que ninguém dê mais”. Daí, prevalecerá o maior e derradeiro lanço ofertado, em público, ao leiloeiro. 

Não há que se confundir a arrematação judicial com a venda e compra. Os diplomas legais – materiais e adjetivos - norteiam a natureza e os pressupostos essenciais que os separam. A transferência que há no primeiro, por efeito da participação do terceiro licitante (ou arrematante) que teve seu lance acatado, não há que confundir com a promessa de transferência do bem, existente na segunda, por manifesto ajuste bilateral de vontades, em razão dos interesses que a lei define. 

O nosso Código de Processo Civil, estabelece em seu artigo 686, inciso IV, que a arrematação realizar-se-á através da modalidade de Praça ou Leilão. Os aspectos são pacíficos. Quando a penhora, ou constrição como queiram alguns assim definir, recair sobre bem imóvel, estaremos diante da alienação em Praça. Porém, tratando-se de alienação de bem móvel, teremos assim, o Leilão. Deveras, Praça e Leilão, apresentam-se como espécies do gênero Arrematação. Destaca ainda o mesmo comando legal, que a Praça realizar-se-á no átrio (saguão) do Fórum, sendo o Leilão, onde estiverem os bens, ou no lugar designado pelo juiz.

A arrematação judicial, sendo o caso de Leilão ou Praça, é antecedido legalmente de uma 
publicação de Edital – esse com prazo mínimo de 5 dias - em observâncias aos artigos 686 e 687 do Código de Processo Civil, com divulgação pelo menos uma vez em jornal de ampla divulgação. Não raro teremos, a dispensa de aludido edital, quando os bens penhorados não excederem o valor correspondente a vinte vezes o salário mínimo, conforme o artigo 275 do Código de Processo Civil, não podendo no caso, ocorrer a arrematação por preço inferior ao da avaliação.

Não podemos olvidar ainda, que o edital, deverá conter a descrição do bem com seu respectivo valor (que em avaliação lhe foi atribuído)e localização; o dia, hora e local designado para a praça ou leilão; comunicação de que se o bem não alcançar valor superior ao da avaliação, ocorrerá novo ato, em dia e hora desde logo designados entre os dez e os vinte dias seguintes, a sua alienação pelo menor lanço, além de outros requisitos não menos importantes. A exigência de tais requisitos, atende à necessidade de divulgar todos os elementos imprescindíveis que possam influir no animus de terceiros, aguçando o interesse na aquisição que a alienação enseja. Esses aspectos são primordiais, que omitidos, resultará verdadeira nulidade da arrematação, quando evidenciado prejuízo. A divulgação do referido édito, deverá ocorrer em jornal de ampla circulação local, com prioridade para o noticiário destinado aos negócios imobiliários, que além disso, obliquamente, temos que outras formas de divulgações possam ser promovidas, a fim de obter-se pleno sucesso na alienação. Comumente, observamos em cadernos publicitários, largamente conhecidos, as divulgações de Leilões e Praças. Indubitavelmente, se fazem necessárias tais divulgações extras editais, sem as quais, certamente ocorreria o insucesso na alienação, bem como às tutelas processuais. O que se persegue entretanto, é o resultado-fim, que é a alienação do bem, convertendo-se o bem em dinheiro, proporcionando o Estado, garantia a satisfativa tutela jurisdicional. 

Como requisito indispensável ao propósito do leilão ou praça, tem-se que o devedor, deverá ser intimado pessoalmente do ato expropriatório, por mandado, carta com A R., ou outro meio idôneo, do dia, hora e local da alienação judicial. É o que destaca o § 5.º do artigo 687 do Código de Processo Civil. E, veja-se, mister frisar que o nosso Código de Ritos Civil, preteritamente, refletia que o devedor fica ciente do leilão ou praça, através do edital. Assim não é mais. O nosso Codex atual, determina a intimação pessoal do devedor, sem o que, tornar-se-á nulo o ato. No sentido de anular-se a arrematação por falta de ciência dada, por mandado, ao executado, manifestou-se a 4.ª Câmara do 1.º Tribunal de Alçada Civil, em 24.09.1975 (RT, vol. 486, p. 111).

É sabença que, assim legalmente exigida, a intimação de eventuais credores hipotecários, pignoratícios ou anticrético, o usufrutuário e o senhorio direto, que não sejam de qualquer modo partes na execução (arts. 698 e 619 CPC – v. CC. 826, 2.ª parte).

A ciência do leilão, pelo devedor, via mandado, com acerto tem cunho acautelatório. Por lógico, destina-se essa instrumentalidade processual, a permitir-lhe as providências de estilo que entenda cabíveis às ressalvas de seus direitos. Se a ciência não ocorrer, os atos não se realizarão, suspendendo-os. Discorrem alguns mestres processualistas, que a realização intimatória deva preceder à publicação dos éditos, evitando-se que haja qualquer dispêndio destes, em razão dos demasiados custos. Entretanto, com venia a esse posicionamento, que não predomina, vemos a sua desnecessidade. 

À luz do que determina o artigo 690 do Código de Processo Civil, a venda far-se-á com dinheiro à vista, ou a prazo de três dias, mediante caução idônea. Pois bem. Ao que tudo indica, buscou nosso legislador, o entendimento pacífico que a transferência coativa dos bens constritos deveria ocorrer contra dinheiro à vista, em moeda corrente de nossa Federação. Contudo, temos que o licitante – arrematante – possa efetuar tal pagamento via cheque, ainda que não seja sinônimo textual e literal de moeda. Embora não em moeda, o cheque traduz direito ao saldo suficiente e presumidamente existente, a honrar o pagamento a que se compromete o arrematante. À vista, significa contra a assinatura do auto de arrematação, momento que se aperfeiçoa aquele ato, 24 horas depois de realizado, na permissibilidade do artigo 693 do Código de Processo Civil. Aludido Codex, atualmente, admite a arrematação à prazo, como dispõe o artigo 700. Entretanto, para o caso de arrematação à vista, optou pelo estilo do Código pretérito de 1939, que o pagamento se fez contra a assinatura do auto de arrematação, ou o arrematante há de prestar caução idônea, real ou fidejussória. 

Da realização do leilão ou praça, surge a remuneração, em caso de venda, da comissão do leiloeiro. Esse recebe todo o respaldo do seu Estatuto próprio (Dec. 21.981, de 19.10.32; Lei 4.021, de 10.12.61). Efetuado o leilão ou praça, cabe-lhe receber sua comissão – 5% sobre o preço alcançado - nos limites da lei ou do que tenha sido arbitrado judicialmente. Temos que merecido o leiloeiro, quanto ao percentual razoável, mesmo que havendo interrupção em seus labores, haja vista que uma vez iniciados os expedientes necessários para realização do ato, efetuou diversos procedimentos atinentes. Certo então, seu Pró-labore parcial, concedido em razão da suspensão do leilão ou praça, antes do seu encerramento (artigo 188 do Código Comercial). 

Pelo legislador, determinou que a escolha do leiloeiro público, ficasse incumbido ao credor, na permissibilidade do artigo 706 do Código de Processo Civil. Por certo, se na Comarca não houver leiloeiro, determinará o juiz, sua substituição por um serventuário ad hoc. Não vemos como prudente, até porque avança os limites do nosso Diploma Processual Civil, a escolha do leiloeiro pelo juiz, ultrapassando a faculdade do credor. Como bem discorre as melhores doutrinas, o artigo 706 em comento, consagra um direito do credor. O Aparelho Judiciário não pode desmerecê-lo, promovendo a escolha. Caso o credor não exerça o seu direito, na escolha do leiloeiro, deverá ser intimado para tanto, sob pena de extinção do processo (art.267, III, e § 1.º ).

Tratando-se de arrematação, não poderíamos deixar de abordar a figura do preço vil, matéria de complexidades nas arrematações. O artigo 692 do CPC, afirma que não será aceito lanço que, em segunda praça ou leilão, ofereça preço vil. A terminologia vil, tem seu significado, ao menos, como o de pouco valor; ou que se compra com preço baixo. Tão somente. Ficou daí, ao rico e sábio entendimento daquele que preside o feito judicial, o magistrado, em apreciar e interpretar o sentido de preço vil.

Sem qualquer vacilo de entendimento, preço vil, com acerto, estará atrelado ao comando do mercado, conforme a natureza do bem. Ainda que o bem, esteja sob o pálio da avaliação do expert judicial, melhor resposta, serão os lances obtidos durante a realização do ato. O critério existente por algumas esteiras jurídicas, é que preço vil seja o inferior a 60% da avaliação bem. Porém é vacilante tal conceito. Não o vemos como salutar. Entende-se que não se pode alcançar um conceito de preço vil, destinado a todos os casos. Deve ser aferido, para preço vil, as circunstâncias do caso. Temos que independentemente da avaliação do bem, regulada à época do leilão ou praça, um dos parâmetros a ser tomado, deva ser os resultados obtidos durante o ato, pois esses nada mais são, que as respostas do mercado. Não é vil o preço se, em quatro praças, não se obteve lanço superior e os devedores não procuraram remir a execução (JTA 105/70, maioria).

Corroborando os comentos alhures, vejamos o caso de um determinado bem, que submetido ao comando de um leilão, por mais de três vezes, de forma exaustiva e excessivos custos, sem que haja licitantes ou que o preço alcançado não seja compatível com a avaliação. Às evidências que a praticidade do caso deva conduzir pela alienação a quem mais oferecer, sob pena de notória locupletação por parte do devedor, prejudicando o credor, além de sobrecarregar o Judiciário com longas demandas.

Não raro, ocorre por extrema necessidade, e aproveitamento dos procedimentos empreendidos pelo leiloeiro, como agente auxiliar da Justiça que é, a realização do leilão de forma condicional. 

Esse expediente, visa evitar maiores prejuízos às partes e ao juízo. É sabença que cumpre às partes (normalmente aquele que deu causa ao processo), assumir as despesas do processo. A condicionalidade do leilão, faz que sejam evitadas, repetidas diligências para a realização dos leilões. Essa praxe, tornou-se usual em nossos Tribunais, sendo inclusive conhecida em nossa seara processual, com vistas ao artigo 1.677 do Código Civil. Embora não previsto na lei processual, o leilão condicional é praticado em virtude de praxe forense, segundo o prudente arbítrio do juiz (Ac. unân. da 5.ª Câm. do 1.º TA-RJ., de 12-9-77, no agr. 17.656, rel. juiz Sérgio Mariano; Arqs. Do TA-RJ, vol. 17, p.89 ).

A ocorrência oral no leilão ou praça, se reduz a escrito, no auto de leilão, que é lavrado 24 (vinte e quatro) horas depois do ato. Torna-se perfeita, acabada e irretratável, e terá eficácia, o leilão ou praça, com a assinatura do auto, pelo juiz, escrivão, leiloeiro e arrematante. No intervalo de 24 horas, que mediar entre a arrematação e assinatura do respectivo auto, cabe a remição, integral ou parcial dos bens constritos. Não há que se confundir com a remição da execução, anterior à arrematação ou adjudicação. 

O respectivo instrumento – auto de leilão – não pode ser confeccionado antes de seu esgotamento. No seu intervalo, poderá o executado remir a execução e os legitimados realizar a recuperação do bem.

O auto de leilão, caracteriza-se como documento hábil a retratar o ocorrido no leilão. Assim, desconsidera-se qualquer outro documento que tenha por destino sua substituição. A transferência dos bens forma-se com sua assinatura, tornando-se irretratável. Por isso, segundo Amílcar de Castro, ao arrematante assiste o direito de se arrepender, no curso do prazo do artigo 693, in fine. Não é unânime.

Dos procedimentos existentes quanto ao ato aquisitivo no leilão, surge a Carta de Arrematação que é o documento hábil para regulamentar o arrematante como novo titular do bem arrematado. Necessário que aludida Carta de Arrematação, seja levada a registro, pois, é daí que ocorre sua transmissão. Sinteticamente, o auto de leilão tem natureza de título preliminar de aquisição, o que origina através de formações de peças documentais, o título hábil, que é a Carta de Arrematação. Às evidências, tratando-se de Carta de Arrematação, a aquisição somente poderia ser de bem imóvel, que o seu domínio se dá mediante a transcrição. Melhor dizendo, deve o arrematante, submeter a sua Carta de Arrematação, a registro, no álbum imobiliário comptente (RGI), evitando-se sequelas futuras (Lei 6.015/73). Em se tratando de bens móveis, urge esclarecer, que a aquisição definitiva ocorre com a tradição (art. 620, 1.ª parte do Código Civil). Desnecessário, a lavratura de Escritura de Compra e Venda, pois a Carta de Arrematação é o instrumento competente e hábil, que a supre

O registro da Carta de Arrematação, é ônus do arrematante, que assim, após sua competente expedição, finda os labores do juízo. Com seu registro, como alhures comentado, advém a imissão na posse. O arrematante não tem que propor qualquer medida judicial para receber tal beneplácito. Basta requerer ao juiz a entrega do bem (seja bem móvel ou imóvel), por requerimento nos próprios autos do procedimento expropriatório. Entendemos desnecessário o aforamento de qualquer ação, para obter a tutela satisfativa de imissão na posse, quando deveras, cabe ao Estado-Juiz, no exercício do ato expropriatório, promover a imissão na posse, ao arrematante. No tocante a esse entendimento, que é majoritário, temos ainda, que trata-se de verdadeiro princípio de economia processual, não sendo crível que tivesse o arrematante ser submetido às delongas judicias para obter tal beneplácito.

Podemos aqui, registrar que para a expedição da Carta de Arrematação, necessários sejas observados alguns requisitos básicos e indispensáveis, como descrição do imóvel, prova das quitações dos impostos, o auto de arrematação, título executivo, características do arrematante, assim como assinatura do respectivo documento. 

Mesmo após a realização do leilão com sua respectiva assinatura do auto, ressalva-se possibilidades diversas no desfazimento do leilão ou praça. Inúmeros vícios podem surgir, o que culminará com a nulidade do ato. Os desfazimentos podem ocorrer tanto por questões materiais quanto processuais. O vício existente no edital, é caso de nulidade do ato e cosequentemente, seu desfazimento. Outro aspecto fundado, é a incapacidade do licitante. Não olvidemos ainda que, se o preço não for pago, ou a caução deixar de ser prestada, nas permissibilidades legais, acarretará o desfazimento.

Caso o arrematante, no tríduo legal (três dias) seguintes à aceitação do lanço, provar que o edital omitira a existência de ônus real, ocorrerá o desfazimento do leilão ou praça. 

“Tem o licitante pretensão no desfazimento, nesse caso, porque na pendência de direito real de garantia, pagou pelo bem livre e o receberá gravado, cabendo-lhe satisfazer o credor privilegiado para desonerá-lo, e, ante direito real de gozo, o gravame diminui o valor da coisa”. Os artigos 698 e 699, o artigo 694, § único, IV, determinam casos de ruptura do negócio havido.

A legitimidade para se proceder ao desfazimento, dependerá de cada caso, surgido. Os remédios jurídicos de embargos à arrematação, ou à adjudicação, ação ordinária autônoma (anulatória), singelo petitório (petitio simplex) nos próprios autos detentor do feito, poderão operar o desfazimento. Concluiu a 3.ª Turma do STJ: “quando não for mais possível a anulação dentro dos próprios autos da execução, a parte interessada terá de propor ação anulatória (ordinária) pelas vias próprias”.

O dasfazimento de arrematação, nos casos do artigo 694 do CPC, não depende de processo especial e poderá ser promovido mediante simples petição do interessado, nos próprios autos da execução. Se, porém, já se tenha verificado a expedição da carta de arrematação e sua transcrição no Registro Imobiliário, a pretensão só poderia ser examinada em ação própria (Ac. Unân. da 8.ª Câm. Do 1.º TA Civ.-SP, de 31-3-81, na apel. 277.794, rel. juiz Negreiros Penteado; Adcoas, 1981, n.º 80.253).

Assim, sem prejuízos de outros comentários, ao arrematante, caberá o reembolso do preço e das demais despesas realizadas, com seus acréscimos legais, caso ocorra o desfazimento do ato judicial. Caso o credor tenha, por algum procedimento, levantada a importância, poderá ser demandado. Caso contrário, será o Estado que assumirá. É certo que, sendo motivado pelo credor, o desfazimento, este deverá arcar com os prejuízos perante o credor ou devedor. Segundo o artigo 695, § 3.º, do Código de Processo Civil, o credor poderá cobrar ao arrematante e ao seu fiador o preço da arrematação e a multa, valendo a decisão como título executivo” Esta execução se realizará nos mesmos autos. Ainda que que o credor opine pelo retorno dos bens à leilão ou praça, a multa continua exigível, sendo definitiva, em razão de que nada compreende o sucesso do novo ato, permanecendo a multa como símbolo indenizatório pela irregularidade cometida. 

Não é só. Além da aplicabilidade da multa, na permissibilidade do artigo 695, § 3.º do Código de Processo Civil, este comando legal, restringe ao arrematante e do fiador inadimplentes, o direito a lanço em novos leilão e praça. Porém, nada impede sua presença.

Portanto, vício de nulidade não será primordialmente o que envolva a arrematação, mas de qualquer ato processual ou do processo, que anteceda a arrematação. Caso a arrematação, seja promovida em processo nulo por inexistência ou precariedade de citação, nulo será a arrematação. 

Largo é o debate, acerca das possibilidades de desfazimento da arrematação, devendo sempre o arrematante exercer uma fiscalização rígida ao processo, evitando-se percalços ou prejuízos. 

A exposição singela, aqui reunida em poucas linhas, contêm repertórios de alguns dos nossos doutrinadores e mestres do direito, podendo-se por isso, sem qualquer receio, afirmar que prestará inestimável ajuda a muitos, especialmente aos profissionais em formação, não se encerrando por essas. 

Rio de Janeiro, 14 de setembro de 2000.

Gilberto Mendes – Advogado especialista em Direito da Arrematação judicial

terça-feira, 19 de junho de 2012

Fato Gerador do ITBI na Arrematação - Multa

 
A incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na arrematação de imóvel em leilão público vem sendo objeto de discussões doutrinárias e jurisprudenciais. Em termos legais, a legislação tributária municipal, de modo uniforme, considera a arrematação como fato gerador do ITBI, e por força dessa obrigatoriedade, os cartórios de registro imobiliário exigem a comprovação de recolhimento do imposto para promover o ato de transmissão.


A doutrina sempre considerou a arrematação como modo de aquisição originária da propriedade, uma vez que o arrematante exerce o ato de adjudicação diretamente do Estado, e não diante do anterior proprietário que sofreu a execução e penhora do seu imóvel. Na arrematação, não existiria uma transmissão voluntária da propriedade, e sim um modo originário de aquisição, tal como ocorre no usucapião. Esse entendimento decorre da interpretação literal do art. 156 da Constituição da República, que caracteriza a hipótese de incidência do ITBI como ato de transmissão, o que não se verificaria, de modo imediato, na arrematação.


Na opinião de Kiyoshi Harada, a carta de arrematação não corresponde ao título de transmissão da propriedade, por ausência da pessoa do transmitente , sendo assim indevido o imposto (ITBI, Doutrina e Prática, Atlas, 2010, p. 172). Nesse sentido, a decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul: Mandado de segurança. Direito tributário. Bem imóvel arrematado em hasta pública. ITBI. Transferência efetiva da propriedade com o registro no cartório. Não ocorrência no caso concreto. Exigência de recolhimento do tributo dentro de 30 dias da lavratura do auto de arrematação (...). Descabimento. Fato gerador não configurado. (TJRS, Apelação nº 70025420225/RS, julgado em 17/09/2008) .


O Superior Tribunal de Justiça, todavia, instância superior de revisão dos julgados estaduais, entende que, havendo previsão expressa na legislação municipal, é devido o ITBI na arrematação do imóvel, independente de ser este um modo originário ou derivado de aquisição da propriedade, como assim vem aquela corte decidindo: Tributário. Imposto de transmissão inter vivos. Base de cálculo. Valor venal do bem. Valor da avaliação judicial.


Valor da arrematação. I - O fato gerador do ITBI só se aperfeiçoa com o registro da transmissão do bem imóvel.


Tendo em vista que a arrematação corresponde à aquisição do bem vendido judicialmente, é de se considerar como valor venal do imóvel aquele atingido em hasta pública. Este, portanto, é o que deve servir de base de cálculo do ITBI. (STJ, 1ª Turma, RESP 863.893-PR, DJU 07/11/2006) . Segundo essa decisão, a base de cálculo do ITBI será o valor pago pelo arrematante, e não o valor de avaliação judicial ou fiscal. Com a carta de arrematação, o arrematante deve apresentar o comprovante de recolhimento do ITBI no cartório de imóveis para concretizar a aquisição.

 » Ivanildo Figueiredo é professor da Faculdade de Direito do Recife/UFPE e Tabelião do 8º Ofício de Notas da Capital

Fonte: Jornal do Commercio PE




Precedentes: “APELAÇÃO CÍVEL - Mandado de Segurança ITBI Lei Municipal nº 14.256/06 Insurgência contra a base de cálculo do tributo Pretendido recolhimento do tributo com base no valor da arrematação ou no valor venal do imóvel utilizado para fins de IPTU - A base de cálculo do ITBI encontra-se definida sobre dois parâmetros: ou é o valor venal do qual o contribuinte já tem prévio conhecimento e é definido pela Fazenda Pública, ou então é o valor indicado no instrumento de compra e venda, sendo defeso ao Município surpreender o contribuinte com outro valor que não reflita nenhuma destas realidades Impossibilidade de arbitramento de outro valor, salvo após ampla defesa, à luz do que dispõe o art. 148 do CTN  Impossibilidade da cobrança de juros e multa O fato gerador do ITBI só ocorre com a transferência efetiva da propriedade,  com o registro no Cartório de Registro de Imóveis Precedentes”

“Apelação em mandado de segurança - ITBI - Constituição de sociedade com incorporação de bens móveis ao patrimônio da sociedade registrada em assembléia - Ausência de registro no Cartório de Registro de Imóveis - Pretensão da cobrança do imposto contando como fato gerador a data da ata da assembléia - Inadmissibilidade - O fato gerador do ITBI só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, com o registro no Cartório de Registro de Imóveis - Concessão da segurança para que o tributo seja recolhido apenas no momento do registro da transmissão dos imóveis, calculado com base em alíquota verificada à época do registro, de acordo com a legislação municipal vigente - Remessa necessária e recurso da impetrante providos.”

“MANDADO DE SEGURANÇA ITBI ALIENAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL - BASE DE CÁLCULO VALOR DA ARREMATAÇÃO NECESSIDADE - FATO GERADOR DATA DO REGISTRO IMPOSIÇÃO DA MULTA MORATÓRIA ANTES DA SUA OCORRÊNCIA - IMPOSSIBILIDADE.
Havendo alienação judicial do imóvel, a base de cálculo do ITBI é o valor da arrematação, que corresponde ao valor de aquisição (valor venal art. 38 do CTN). Uma vez que o conteúdo dos institutos do Direito Tributário é determinado pelas normas de Direito Privado (arts. 109 e 110 do CTN), tem-se que o fato gerador do ITBI (art. 114 do CTN) é a transmissão de bens imóveis (art. 156, II, da CF), que apenas se dá com o registro do título translativo (art. 1.245 do CC), sendo incabível a imposição da multa moratória antes da sua ocorrência. RECURSO PROVIDO.”

“APELAÇÃO Ação de repetição de indébito tributário ITBI Embora a arrematação seja um modo originário da aquisição da propriedade, o S.T.J. entende que deve incidir tal imposto, pois está previsto na legislação municipal Imóvel arrematado pelo valor de R$ 276.000,00 Contudo, os autores recolheram o imposto sobre o valor venal, ou seja, R$ 11.887,77 A jurisprudência do S.T.J. prevê a incidência do ITBI sobre o valor da arrematação Assim, os autores fazem jus à restituição da diferença do valor de R$ 5.909,32 (cinco mil, novecentos e nove reais, e trinta e dois centavos), conforme cálculos de fls. 15/16 da inicial, sobre o qual deverá incidir correção monetária com base nos índices oficiais de remuneração básica, a partir do pagamento, e juros aplicados à caderneta de poupança conforme art. 1º-F da Lei 9494/97, a partir do trânsito em julgado - Deram parcial provimento ao recurso dos autores e negaram provimento ao recurso do réu Município de São Paulo, ficando mantida a repartição dos ônus da sucumbência.”


Construtora deve depositar caução de 15% do valor Advogado Especialista Direito Imobiliário São Paulo SP

 


Para continuar as obras de um condomínio de luxo na praia de Jurerê Internacional, em Santa Catarina, a construtora Habitual Empreendimentos Imobiliários terá que depositar caução de 15% do valor do empreendimento. Além disso, deverá informar aos adquirentes dos imóveis que a obra é alvo de ação civil pública em razão de possíveis danos ambientais. A decisão é do Tribunal Regional Federal da 4ª Região e foi confirmada pela 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que negou recurso da construtora.
Segundo o Ministério Público Federal, o empreendimento estaria pondo em risco uma Área de Preservação Permanente (APP), no litoral de Florianópolis. As obras teriam sido iniciadas sem o Estudo de Impacto Ambiental (EIA) e o licenciamento do Ibama. As edificações estariam ameaçando o lençol freático da APP e teriam invadido um terreno de marinha.
O MPF pediu a interrupção total das obras, o que foi negado em primeira instância. Mas o juiz condicionou a continuidade da construção ao depósito de caução de R$ 1,5 milhão. O TRF-4, entretanto, entendeu que o valor era insuficiente e não correspondia à magnitude do empreendimento, com imóveis de valores até R$ 650 mil. Também considerou que obras em área litorânea, que invadam terreno de marinha e em APP, exigiriam a autorização do Ibama. O tribunal regional majorou a caução para 15% do valor comercial do complexo de apartamentos, para autorizar o reinício das obras.
A empresa imobiliária alegou que as obras não causavam degradação significativa do meio ambiente, tornando desnecessária a licença ambiental. Argumentou que a região já teria sido ocupada antes e já estaria ambientalmente degradada, não sendo justo que ela arcasse sozinha com a recuperação, que talvez nem fosse viável. Também sustentou que a decisão do TRF-4 teria extrapolado o pedido do MPF, que não solicitou a majoração da caução.
Segundo o relator do caso no STJ, ministro Herman Benjamin, não houve prequestionamento (discussão prévia do tema no processo) do aumento da caução. “Nem mesmo de forma implícita está satisfeito o requesito do prequestionamento, pois o tribunal de origem nada declarou sobre o argumento de que houve indevida ampliação de ofício da caução”, afirmou.
Mesmo se superada tal questão, continuou, a alegação de que o TRF-4 não podia aumentar a caução é inaceitável. O pedido do MPF foi, segundo o ministro Benjamin, mais amplo que o determinado pelo julgado do tribunal regional. O MPF pediu, entre outras coisas, a paralisação da obra, vistorias e a revitalização das nascentes e cursos d’água afetados pela construção. “Em outras palavras, se o pedido abrangia a suspensão da obra, permitir o seu prosseguimento mediante caução, qualquer que seja o seu valor, não se afigura extra petita(quando o juiz concede algo que não foi pedido na ação), porque menos gravoso à empresa”, esclareceu. Valeria o princípio do “quem pede mais, pede o menos”.
O ministro acrescentou que o julgador teria ainda o poder geral de cautela na concessão e quantificação da garantia pecuniária para evitar lesão grave e de difícil reparação, conforme previsto no artigo 798 do Código de Processo Civil (CPC).
“Tais medidas podem e devem ser concedidas inclusive de ofício, incidentalmente, o que, repita-se, não ocorreu no caso, pois o tribunal foi devida e tempestivamente provocado pelo Ministério Público”, afirmou. O poder de cautela, ponderou, é amplo o suficiente para permitir que o julgador garanta o resultado útil do processo e a efetividade da tutela jurisdicional.
O relator salientou que a caução foi determinada com base em peculiaridades fáticas do processo, e reanalisar o caso exigiria reexame de matéria fática, vedada pela Súmula 7 do STJ. Sobre a questão do Termo de Ajuste de Conduta, levantada na sustentação oral da empresa, o ministro apontou que o tema não foi tratado de forma peremptória. Apenas indicou-se que ele não excluiria o licenciamento ambiental e outras providências.
Com base nas considerações do relator, a Turma não conheceu do recurso especial. A decisão foi unânime. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.
REsp 1177692

Roteiro para sustentação oral

 
Conheça o roteiro para fazer uma boa sustentação oral

I. Propósito da sustentação oralPara representar seu cliente de forma apropriada, você precisa entender os objetivos da sustentação oral dos dois lados da bancada. Você pode então ajustar seus argumentos para cumprir esses objetivos. 
A. Propósitos dos juízesOs juízes usam a sustentação oral para: 
1. Esclarecer questões. Os juízes valem-se da sustentação oral para ajudá-los a especificar as questões que precisam decidir e para resolver questões secundárias, tais como jurisdição, locus standi, relevância, etc., assuntos podem surgir na resolução de recursos. 
2. Esclarecer pontos relativos aos fatos e à legislação. Os juízes podem lhe pedir para substanciar alegações fatuais, por referência aos autos ou para explicar citações confusas de precedentes e posições das partes. 
3. Esclarecer o escopo de alegações. Juízes podem fazer perguntas hipotéticas para testar os limites dos princípios básicos de seus argumentos. 
4. Examinar a lógica das alegações. Os juízes podem lhe pedir para explicar inconsistências aparentes em suas alegações. 
5. Examinar o impacto prático das alegações. Os juízes irão questionar se a aceitação de suas alegações podem produzir resultados impraticáveis, injustificáveis, difíceis de aceitar ou despropositados. 
6. Agir a favor ou contra posições particulares. Alguns juízes usam debates para explicar seus pontos de vista e convencer seus colegas em painéis de juízes. 
B. Propósitos dos advogados 
Você deve usar a sustentação oral para: 
1. Assegurar-se de que os juízes entendam e se foquem em suas alegações. Apenas durante um debate oral você pode ficar frente a frente com os juízes, sem a interferência de assistentes judiciários e sem qualquer perturbação das dezenas de outros processos que os juízes têm em suas mesas. Use essa oportunidade para persuadir os juízes a decidir em favor de seu cliente. 
2. Corrigir impressões incorretas de fatos ou de leis que os juízes podem ter sobre o caso. Fique alerta para qualquer indicação de que os juízes estão procedendo com base em suposições equivocadas dos fatos ou da legislação e aproveite a oportunidade para corrigir possíveis erros. 
3. Demonstrar a racionalidade de suas posições. Mostre aos juízes que suas posições se mantêm consistentes sob fogo e podem suportar as hipóteses que apresentam. 
4. Aplacar as preocupações dos juízes. Descubra o que preocupa os juízes e resolva os problemas que surgirem. 
5. Impressionar os juízes positivamente e memoravelmente. Seja franco, preparado e prestimoso. Advogue posições razoáveis. Isso vai aumentar sua credibilidade com os juízes e torná-los mais receptivos a sua posição. 
C. Sugestões de leituras
Para ajudar a preparar sustentações orais, leia: Davis, The Argument of an Appeal; Jackson,Advocacy Before The Supreme Court; R. Stern & E. Gressman, Supreme Court Practice, Ch. 14; R. Stern, Appellate Practice In The United States, Ch. 8; Prettyman, Supreme Court Advocacy Winter 1978 Litigation Magazine (1978); F. Weiner, Briefing & Arguing Federal Appeals, Ch. VI.
 II. Apresentação de alegações 
A. Substância
1. Introdução. Diga aos juízes, em duas sentenças, porque o caso chegou a eles, que tipo de caso é esse, sua posição e que pontos você pretende abordar. 
2. Declaração dos fatos. Empregue pouco tempo na declaração de fatos, a não ser que uma declaração mais ampla faça parte de sua estratégia (isto é, se seu caso é particularmente forte em fatos). A porção inicial de sua declaração normalmente é familiar aos juízes e há um risco real de ela se perder em minúcias factuais, que vão roubar tempo valioso para as alegações mais importantes. 
3. Focalize suas alegações. Limite-se a três ou quarto pontos fundamentais. 
4. Mantenha a simplicidade e o poder de seus pontos principais. Os juízes podem perder comentários sutis ou retóricos. Apresente seus pontos de forma franca e direta. 
5. Uso de casos.
(a) Limite a discussão de seu caso. Muitos argumentos excelentes nunca se referem a casos específicos. Dissertação sobre precedentes de casos, dos quais os juízes nunca leram e nunca ouviram falar pode ser uma lamentável perda de tempo. A não ser que a interpretação de precedentes potencialmente dominantes seja fundamental para seu caso, normalmente é mais eficaz deixar a análise de casos para os resumos de casos e se devotar aos argumentos que vão comunicar a lógica e o bom senso de sua posição. 
(b) Não conte com autoridades que não têm controle sobre o caso. Você pode fazer referência à conclusão de tribunais inferiores ou de tribunais em outras jurisdições, mas não espere que os juízes, que estão avaliando o seu caso, vão chegar a um resultado esperado só porque outros tribunais o fizeram. 
6. Conhecimento dos autos.
(a) Conheça os autos do processo. E esteja preparado para responder perguntas sobre partes relevantes dos autos. 
(b) Não saia fora dos autos. Via de regra, abstenha-se de fazer referências a matérias fora dos autos, tais como artigos nos jornais. Entretanto, se um juiz pergunta ou menciona alguma coisa fora dos autos, aproveite a deixa e use esse recurso. 
B. Técnica
1. Olhe nos olhos dos juízes. Caminha até a tribuna e, então, olhe para os juízes. Então fale aos juízes e não como se fosse para uma audiência. 
2. Leve alguma coisa escrita para a tribuna. Uma lista de pontos fundamentais a serem abordados no curso da argumentação sempre ajuda. Sem nenhuma anotação, você pode perder sua linha de argumentação e deixar de apresentar alegações fundamentais. 
3. Não deixe que preparações desnecessárias atrasem sua apresentação. Não perca tempo bebendo água, ajeitando a papelada, removendo o relógio ou mexendo com o que for, na hora de subir à tribuna. Vá para a tribuna, coloque nela seus papéis e seu relógio, espere que o juiz presidente o identifique, e então comece a falar. 
4. Mantenha-se ereto e imóvel, mas não petrificado. Mantenha uma boa postura. Permaneça perto do microfone. Não perambule sem rumo pela sala do tribunal. 
5. Controle a comunicação não verbal. Coloque no rosto uma expressão séria, alerta e confiante. Evite movimentos distrativos, tais como esfregar a roupa, quando um juiz está lhe questionando. Não adote posições belicosas, como a de cruzar os braços. 
6. Seja cortês e respeitoso. O relacionamento apropriado com os juízes e o da igualdade respeitosa. Não seja desdenhoso ou beligerante. Ao mesmo tempo, não se mostre tímido ou intimidado. Em particular, não ceda ou admita um ponto apenas porque um juiz, individualmente, parece insatisfeito com sua posição. 
7. Articule as palavras claramente. Os juízes abominam murmurações e resmungos. Pode ser uma preparação útil gravar e ouvir seus argumentos, para se assegurar de que está falando com clareza e com confiança. 
8. Controle seu volume. Não fale baixinho, mas também não grite. Produza variações de tonalidade na voz, para sua fala não ficar monótona. 
9. Mantenha sua cadência. Sustentações orais devem fluir com uma cadência cuidadosamente regulada. É importante manter um tom coloquial. Evite longas pausas, como se estivesse buscando mentalmente seu próximo argumento ou procurando uma citação. Mas é também muito importante não acelerar demais a apresentação de seus argumentos. 
10. Dirija-se aos juízes corretamente. Não tente se dirigir a um juiz pelo nome, a não ser que possa fazê-lo, com certeza, corretamente. Se você chamar um juiz pelo nome do outro, nenhum dos dois vai ficar satisfeito. 
11. Não leia para os juízes. Ler textos da lei, casos ou históricos legislativos vai aborrecer os juízes, mesmo que não aborreça a você. Entretanto, você pode ler citações curtas, cuja mensagem é fundamental para sua argumentação. 
12. Evite sentenças, numerações e citações longas. Lembre-se de que a comunicação oral é diferente da escrita. Mantenha suas sentenças simples e nítidas. 
13. Limite sua dependência à ajuda de outros na mesa dos advogados. Aconselhar-se com outros advogados durante a sustentação oral faz você parecer mal preparado e isso só pode ser feito em circunstâncias limitadas. Proponha submeter um sumário suplementar sobre um ponto significativo que você não pode expor adequadamente. Mas, se você não pode responder uma pergunta importante, que outro advogado à mesa sabe a resposta, consulte-o rapidamente. Evite trocar notas com o colega. A troca de notas distrai os juízes. Passe notas apenas para obter informações, não para lançar ideias. 
14. Lembre-se do fórum. Se você é um advogado acostumado a se dirigir a júris, lembre-se de que os juízes não são jurados e não gostam de ser tratados como tal. Evite a retórica emocional. Em vez disso, veja a sustentação oral como um diálogo intelectual ou um debate. 
15. Esteja preparado para adaptar sua linha de argumentação. Pense em sua argumentação como um acordeão, que se expande ou contrai com base no tempo disponível. Quanto mais os juízes o questionarem, menos tempo sobrará para você apresentar o que foi planejado. Esteja preparado para descartar alegações menos importantes e se apoiar nas mais importantes apenas, se o tempo ficar curto. 
16. Use o sistema de notas escritas que funcionar melhor para você. Experimente técnicas diferentes durante sessões simuladas de júri, até encontrar uma com a qual você se sinta mais confortável. Você pode usar um esquema com palavras ou sentenças essenciais. Ou pode preferir uma lista de argumentos em cartões de anotação. Pode até mesmo escrever um roteiro, mas jamais leia seus argumentos. Se tiver um roteiro, dê apenas olhadas rápidas nele, para refrescar a memória sobre pontos essenciais. Lembre-se de que a comunicação oral tem uma dicção inteiramente diferente da escrita. Uma argumentação escrita soa muito artificial, a não ser que as palavras e as frases sejam usadas de uma maneira que soe como a uma comunicação oral. 
17. Tenha em mãos todo o material que poderá precisar.
(a) Todos os resumos de fatos e apêndices. 
(b) Todo o material pertinente dos autos, histórico legislativo e precedentes importantes. Se você planeja citar qualquer autoridade, tenha cópias disponíveis para dar aos juízes, se solicitarem. 
18. Coloque indicadores de páginas em partes importantes de transcrições e apêndices. Você não quer perder tempo buscando por referências. 
19. Não apresente peças documentais ou provas físicas distrativas. Você pode perder um tempo precioso, se os juízes resolverem conferir as peças, um de cada vez. Saiba que alguns juízes as veem como uma atração. Se certas peças vão realmente ajudá-lo na sustentação oral, peça ajuda de um funcionário do tribunal para copiá-las e distribui-las aos juízes antes da sustentação oral. 
20. Administre seu tempo. Observe o tempo que lhe resta, para se certificar de que os pontos mais importantes de sua argumentação serão apresentados. Se você é o apelante, certifique-se de reservar tempo para a réplica. Encerre sua argumentação quando a luz vermelha avisa que seu tempo acabou. Agradeça os juízes e sente-se. Entretanto, você pode responder perguntas dos juízes, mesmo depois que seu tempo acabou. 
C. Respondendo a perguntas. A parte mais importante de uma sustentação oral é, de longe, a que lhe dá oportunidade de responder as perguntas dos juízes. Os propósitos da sustentação são os de comunicar e persuadir. Responder ao que os juízes têm em suas mentes é muito mais valioso do que repetir os argumentos que você já apresentou em sua sustentação oral. 
1. Preparação para as perguntas. Leia os autos, os sumários e os precedentes citados. Leia artigos relevantes sobre análise de leis e de estudos econômicos ou similares. Depois de fazer isso, examine todas as submissões em seu sumário e a sustentação oral proposta sob o ponto de vista de um juiz hostil ou cético. Leia os sumários de seus oponentes cuidadosamente e, com uma mente aberta para reconhecer os pontos que apresentam e que podem ser problemáticos para sua posição. Tente prever todas as perguntas difíceis que um juiz pode fazer. Anote as perguntas e busque as melhores respostas para elas. Para se preparar para perguntas que você pode não ter previsto, discuta o caso com leigos e outros advogados, para ver que perguntas eles poderiam fazer. Peça a colegas de profissão para agirem como se fossem juízes em um tribunal simulado. Eles podem levantar questões que lhe passaram despercebidas. 
2. Saiba como responder a tipos diferentes de perguntas. Tenha em mente que juízes fazer tipos diferentes de perguntas, que exigem tipos diferentes de respostas.
(a) Perguntas que vão ao cerne do caso. Empregue a maior parte de seu tempo nessas questões. 
(b) Questões de background. Responda com rapidez e precisão e vá em frente. 
(c) Questões que levam à esgrima ou ao debate. Não se deixe atolar, se possível, em argumentações muito longas ou periféricas que um juiz possa tomar e retomar. Dê a sua melhor resposta e tente encontrar uma forma diplomática de voltar a seu ponto principal. 
(d) Perguntas e observações engraçadas. Desfrute os comentários e, então, volte ao que interessa. 
(e) Perguntas irrelevantes. Mesmo que você pense que a pergunta é irrelevante, não o diga. Responda-a rapidamente e, então, explique porque seu caso apresenta uma questão um tanto diferente. 
(f) Perguntas hostis. Não fique bravo ou desapontado. A hostilidade pode ser um sinal de que o questionador é minoria no painel de juízes. Responda de forma polida e firme e, depois, retorne a sua argumentação. 
3. Ouça cuidadosamente às perguntas. Certifique-se de que as entende. Você vai frustrar e, talvez, confundir os juízes, se responder perguntas que não foram feitas. 
4. Dê respostas diretas às perguntas. Sempre que possível, inicie sua resposta com um "sim"ou um "não". Então dê uma explicação, se for necessário. Não faça rodeios ou tergiversações. Você sequer tem tempo para isso. Mas, se a pergunta levar naturalmente a um argumento que você pretende fazer mais tarde na sustentação oral, considere rearranjar a argumentação de uma forma que você já sabe que vai chamar a atenção dos juízes. 
5. Responda as perguntas convenientemente. Não fique tão ansioso para voltar a sua argumentação, a ponto de dar respostas com excesso de detalhes a perguntas que preocupam os juízes. O caso vai ser decidido com base no que é importante para eles. E as perguntas que fazem frequentemente indicam os tópicos que merecem maior consideração. 
6. Não se esquive das perguntas. Não tente escapar de uma pergunta, argumentando que ela não é relevante para o caso ou que seu caso difere da hipótese levantada. Obviamente, o juiz pensa que a pergunta é relevante. De outra forma, ele não a faria. 
7. O que fazer quando você não pode responder uma pergunta.
(a) Perguntas factuais. Se outro advogado na mesa sabe a resposta, pergunte-lhe. Se não, diga aos juízes que não sabe responder. Ocasionalmente, você pode ser forçado a dizer: "Lamento não poder prestar essa informação. Entretanto, acredito que o testemunho de Fulano responde a essa pergunta". Idealmente, você leu os autos e vai saber que tal assunto foi discutido em algum ponto. 
(b) Perguntas jurídicas. Você não pode responder a uma questão jurídica ou hipotética com um "eu não sei". Você deve responder à pergunta imediatamente. Você pode alegar que não levou em consideração essa variante da situação, mas, então, declarar os fatores mais relevantes e responder tão bem quanto puder. Se você não entender a pergunta, diga-o ao juiz e ele reformulará a pergunta. 
8. Não blefe sobre casos sobre os quais não leu. Se o juiz faz uma pergunta, à queima-roupa, sobre um caso desconhecido para você, admita-o e peça ao juiz para refrescar sua memória. Mas isso nunca deve acontecer com respeito a um caso significativo, e você se preparar apropriadamente. 
9. Não procrastine respostas. Responda sempre imediatamente. Postergar uma resposta pode irritar os juízes. Se tiver de protelar, responda concisamente e prometa que vai elaborá-la melhor, assim que estabelecer a fundação para sua resposta. Então, certifique-se de voltar ao ponto, conforme prometido. 
10. Respondendo perguntas amigáveis que podem levar a conclusões incorretas. Aceite a ajuda, mas, polidamente, corrija o erro: "Eu concordaria com a abordagem de Vossa Excelência, mas penso que o principal explicação para essa situação vem do fato de que...". 
11. Não espere perguntas do tipo "faculdade de Direito". Os juízes não vão lhe pedir para apresentar os fatos de um caso famoso. Mas você deve saber o suficiente sobre casos relevantes, para responder perguntas factuais de caráter geral. 
12. Seja flexível. Durante algumas sustentações orais, você pode ter de pular de pergunta para pergunta rapidamente. Em outras, você não irá nunca se desgarrar de sua apresentação planejada. Em qualquer dos casos, esteja preparado para colocar de lado suas anotações e responder as perguntas, entrelaçando seus argumentos afirmativos no decorrer da sustentação. 
13. O que fazer durante uma sustentação realmente árdua, na qual você não está conseguindo nada além de perguntas. Em geral, você deveria acolher bem um questionamento ativo. Mas tente não deixar que a sustentação se desdobre em uma série de respostas sem nexo ou descambe para uma espécie de interrogatório rigoroso, no qual os juízes podem forçá-lo a ceder pontos após pontos, até que seu tempo se extinga. Concentre-se nos pontos principais que você quer transmitir, não importa qual seja o rigor do interrogatório. Costure esses pontos em sua sustentação. 
14. O que fazer em uma sustentação fria, com poucas perguntas ou mesmo nenhuma. Vez ou outra isso acontece. Por isso, prepare uma sustentação que você possa apresentar sem o aquecimento do diálogo entre você e os juízes, mas sempre reserve tempo para perguntas e respostas. Você não precisa esgotar todo o seu tempo. Apresente seus argumentos e, então, sinalize aos juízes que está por terminar. Informe que vai concluir sua sustentação, a não ser que os juízes tenham perguntas. Se não tiverem, agradeça os juízes e sente-se. Os juízes vão apreciar muito sua brevidade. 
15. Tome cuidado com concessões. Seja prudente ao fazer concessões. Os juízes podem usá-las contra você, na decisão do caso. É claro, responda as perguntas de forma honesta, franca, e não estenda sua posição além do limite do razoável, para que não produza resultados absurdos.
(a) Perceba a diferença entre concessões factuais e jurídicas. Você pode admitir que alguns fatos são desfavoráveis, mas explique, então, porque sua concessão não destrói o seu caso. Tenha muito cuidado com concessões jurídicas. Pense bem sobre as implicações, antes de fazer concessões sobre qualquer ponto jurídico. Por exemplo, um juiz pode lhe perguntar se você admite que sua posição deveria ser rejeitada se... (e explica o motivo). Não concorde tão rapidamente. Onde for apropriado, diga: "Tal consideração apresenta um caso diferente, mas eu não admitiria que ela produziria um resultado diferente. Os fatos que deveriam ser pesados incluem: (...)". 
(b) Não faça concessões sobre um ponto só porque o juiz acha que você deveria fazê-las. Se um juiz acredita que você deveria fazer uma concessão sobre um ponto, mas você não concorda, diga: "Sim, eu reconheço o ponto de Vossa Excelência, mas ele não invalida as questões principais apresentadas aqui, tais como (...). 
16. Responda cuidadosamente a questões que se referem aos princípios que fundamentam seus argumentos. Os juízes vão questioná-lo sobre o objetivo desses princípios fundamentais. Conheça os limites de seus princípios de antemão. Todo princípio tem o seu ponto de ruptura. Todo princípio entra em conflito com um princípio contrário em certo ponto. Evite argumentos radicais, que esticam demais o seu princípio. Em vez disso, ofereça alguma base neutra para casos distintivos, que não se enquadrem perfeitamente em seu princípio. Por exemplo, se um juiz pergunta se a imunidade parlamentar (Speech or Debate Clause) protege um congressista que agride o outro fisicamente, durante um debate emocional no plenário, não diga "sim" imediatamente. Em vez disso, diga que a imunidade parlamentar se refere ao discurso e ao debate, não a má condutas, como uma agressão física. Lembre-se, você não pode simplesmente argumentar que a situação hipotética não se aplica a seu caso porque (...). Os juízes sabem disso. Eles querem saber que princípio separa o seu caso de uma situação hipotética perturbadora. 
17. Tome cuidado com o juiz implacável. Algumas vezes, um juiz se apega a um ponto e não quer largá-lo. Entretanto, você precisa ir em frente. Dê-lhe a melhor resposta e, então, de uma forma polida, mas firme, redirecione os argumentos para seu devido curso. 
18. O que fazer quando os juízes parecem estar ignorando você. Não fique nervoso se eles se levantarem, moverem suas cadeiras, lerem, falarem, etc., durante sua sustentação. Na maioria das vezes, os juízes estão discutindo seu caso, entre si. Você pode parar de falar por um instante, para recapturar a atenção deles. Mas, normalmente, você pode se lançar à frente e tentar tornar sua argumentação mais vívida e interessante. 
III. SUSTENTAÇÃO DO APELADO 
A. As mesmas regras gerais se aplicam. Prepare suas notas e mantenha seus principais pontos em mente. Defenda sua tese afirmativamente. Dê aos juízes as bases emocionais e intelectuais para decidirem a favor de seu cliente. 
B. Não argumente no vácuo. Seja flexível. Defina sua linha de argumentação, enquanto seu oponente fala. Anote pontos importantes, que devem ser introduzidos em sua argumentação, com base na argumentação de seu oponente e nos comentários dos juízes. Se um diálogo importante entre os juízes e seu oponente atinge a essência de seu caso, você poderá começar exatamente por aí.
C. Não perca tempo comentando cada erro de seu oponente. Retifique apenas as declarações imprecisas de seu oponente que sejam críticas para o caso. Se seu oponente falou algo errado ou respondeu incorretamente uma pergunta em um ponto significativo da discussão, ofereça uma resposta correta: "O juiz Fulano de Tal perguntou (...), meu oponente disse que (...), mas, na verdade, (...). 
IV. RÉPLICA
A. Reserve tempo para réplica. Mesmo que você não pretenda usá-la, é essencial que seu oponente saiba que você terá a oportunidade de corrigir declarações erradas de fatos ou de legislação que ele possa fazer. Isso exerce uma influência restringente salutar. 
B. Não há que se preparar com antecedência. Você não pode replicar o que nunca ouviu. 
C. Limite seus argumentos. Durante a argumentação de seu oponente, selecione dois ou três pontos mais importantes que deseja replicar. Fale sobre eles e nada mais. 
D. Utilize precedentes ou jurisprudência. Recorra a precedentes ou jurisprudência que mais efetivamente rebatam a posição de seu oponente. 
E. Faça-o bem ou não o faça. Com muita frequência, juízes ficam visivelmente impacientes com réplicas. Assim, faça-a rapidamente, e que seja bem feita. 
F. Dispensando a réplica. Se a argumentação de seu oponente não impressionar os juízes, simplesmente fique de pé e, confiantemente, diga aos juízes que, "a não ser que a corte tenha perguntas, vamos dispensar a réplica". 
* O último título concedido a Andrew Frey foi o de "Advogado de Apelação do Ano no estado de Nova York", pela "Best Lawyers 2012" (Melhores Advogados 2012). Ele acumula títulos desde 2007, como o de "completamente fenomenal perante a Suprema Corte" e é incluído em listas dos "Top 100 mais influentes advogados dos EUA", do National Law Journal. Ele já atuou em 66 casos na Suprema Corte dos EUA e em inúmeros casos nos tribunais de recurso e supremas cortes de 12 estados americanos. Os conselhos e as orientações do "mais genuíno advogado de apelação do país" são altamente valorizados e buscados por outros advogados.
*Tradução: João Ozorio de Melo