terça-feira, 24 de abril de 2012

Construtoras respondem por corretagem


Na venda de um imóvel, as construtoras utilizam de vários meios para driblar o pagamento da comissão do corretor e imputar ao comprador a obrigação de pagar o serviço prestado pelo credenciado. A AMSPA alerta para a prática abusiva e orienta os mutuários sobre o que fazer para se livrar da manobra.

Procedimento ilícito, mas comumente praticado por construtoras, é o ato de obrigar o comprador do imóvel a assumir o pagamento da comissão do corretor. Para isto, contratam imobiliárias para fazer a intermediação entre o comprador e a incorporadora. 

revisão saldo devedor INCC IGPM Advogado Eliezer Rodrigues de França Neto - São Paulo“Na hora da assinatura do contrato, o mutuário não sabe que será responsável pelo pagamento da remuneração e acaba aceitando sem o conhecimento da prática ilegal”, alerta Marco Aurélio Luz, presidente da AMSPA - Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências.

Ele ensina que o novo código civil tem um capítulo dedicado a corretagem imobiliária que estabelece normas para garantir o direito do corretor e do comprador saberem quem será o responsável pelo pagamento da comissão. Pela lei, a comissão de corretagem do imóvel deve ser paga por quem contratou o corretor, mas via de regra, as empreendedoras obrigam o agente comercial passar o recibo em nome dele ou até mesmo emitir nota fiscal da imobiliária para driblar a comissão de 6 a 8%, na venda de imóveis residenciais determinado pelo Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).

“Essa prática lesiva, que já se tornou comum nos dias de hoje, deve ser denunciada porque, entre ouras coisas, é uma tentativa de sonegação de tributos e, no caso de desistência do empreendimento, o incorporador se negará a devolver o valor da comissão do corretor ao comprador, alegando que não foi ele quem recebeu o valor”, esclarece o presidente da AMSPA.

Segundo Marco, hoje é muito comum quando o mutuário está a procura da compra da casa própria, achar que está negociando diretamente com a construtora, por comparecer no próprio local da venda do imóvel. Mas na realidade, ele está lidando com um representante contratado pela incorporadora. Somente no momento de firmar o contrato, ou em muitos casos só depois da sua assinatura, é que o comprador descobre que negociou com um terceiro e, por isso, terá que assumir o pagamento da comissão do corretor. “Nesses casos quem tem a obrigação de pagar os serviços de corretagem é a construtora. A artimanha utilizada pelas empresas é ilícita e motivo de muitas queixas em órgãos como o Procon (Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor)”, expõe Luz.

Também há ocorrência de construtoras que separam o contrato da compra do imóvel do pagamento da porcentagem do agente comercial, para que na hora da rescisão não ter que devolver esse dinheiro.

Como se defender

O mutuário que descobre a manobra depois de ter firmado o contrato, pode recorrer na Justiça para receber o reembolso da quantia. A devolução deve acontecer de uma só vez em até 10 dias e corrigida com os encargos devidos. Após o prazo de 15 dias, incide acréscimo de 10% de multa e se não for pago poderá penhorar bens da imobiliária ou da construtora. “Dos 300 contratos assinados por dia na cidade de São Paulo, na maioria das vezes o comprador desconhece a ilegalidade. Por isso é importante procurar orientação antes de fechar a compra”, explica o presidente da AMSPA.

Por outro lado, quando é o adquirente que contrata o profissional para lhe auxiliar na procura da casa própria, será dele a obrigação de pagar a comissão do serviço prestado pelo corretor credenciado. “Para que não haja conflito do valor a ser remunerado é essencial que ambas as partes assinem um contrato já estipulando os detalhes para que depois de concretizado o negócio não haja problemas”, diz. “As condições de pagamento devem seguir as normas estabelecidas pelo Creci ou podem ser livremente pactuadas pelas partes, por isso a importância do acordo que gera um instrumento certo, líquido e exigível com força executável”, completa Luz.

Cabe também o cumprimento do compromisso selado com corretor, mesmo em casos de arrependimento do negócio. Nesta situação, o vendedor ou o comprador terá que pagar a comissão, pois houve a concretização do acordo.

Fonte: Maxpressnet


ACÓRDÃO

Acordam os Juizes que integram a Turma Recursal dos JEC´s, por unanimidade, em conhecer do recurso e, por maioria, negar-lhe provimento para manter a sentença por seus próprios fundamentos. Vencida a juíza Simone Rolim que vota pela devolução simples e não em dobro. Condenado o recorrente nas custas e honorários de 20% do valor da condenação, valendo esta súmula como acórdão, conforme o disposto no art. 46 da Lei 9099/95.

SENTENÇA

Verifico com clareza que no único documento em que se encontram discriminados os valores referentes à corretagem, não há assinatura de nenhum dos autores. (fls.20). Em função de tal circunstância, este Juízo não vislumbra na hipótese qualquer prova que demonstre a existência de contrato de corretagem firmado entre os autores e o primeiro réu. No mesmo sentido, não há prova de ciência prévia e inequívoca acerca da anuência com o pagamento do valor referente à corretagem. Desta forma, o que se vislumbra a fls. 20 é apenas um documento unilateral que discrimina os percentuais de corretagem firmados entre a construtora e a corretora, não possuindo força cogente em relação aos autores. Por sua vez, na escritura pública de promessa de compra e venda, único documento assinado pelos autores, verifica-se do ´Quadro Resumo´ que não há qualquer menção ao valor de corretagem. Em última análise, o que se observou foi a depreciação do valor do imóvel dos autores, pois o preço ofertado (R$ 263.216,00) o qual se firmou na convicção do adquirente como valor de mercado do bem, não corresponde efetivamente ao que constou dos termos da escritura. Com efeito, não coincidem o valor total de venda – que foi transmitido aos autores – e o preço real do imóvel, sendo que tal diferença corresponde justamente ao valor da corretagem, com a qual não anuiu previamente o comprador, apesar de ter pago. Assim, no caso, tem-se que a formação contratual, desde sua origem, não observou os deveres de informação e transparência, inerentes às relações de consumo, na forma da Lei nº 8078/90. Os autores foram induzidos a erro pela ré CR2 Empreendimentos, exatamente quanto à informação de que teriam que pagar o valor de corretagem. A carga da corretagem foi suportada pelo consumidor, sem conceder ao mesmo o direito de aceitá-la e negociá-la, tornando-a, pois, como indevida, incidindo, na hipótese, o disposto nos artigos 37, § 1º; 39, I e IV; 46; 51, IV e § 1º, III, todos do CDC. Assim sendo, e diante da verossimilhança das alegações autorais, bem como da presunção de boa-fé que se impõe a seu favor, deve o réu CR2 EMPREENDIMENTOS responder pelos danos materiais causados aos demandantes. (…)
Em relação ao pedido de restituição em dobro do valor indevidamente cobrado e pago, tem-se que, no caso, não logrou a parte ré CR2 EMPREENDIMENTOS demonstrar a ocorrência do ´engano justificável´ a que se refere o parágrafo único, do artigo 42, do CDC. Ao contrário, a tese defensiva é firme no sentido da legitimidade da cobrança do valor referente à corretagem aos autores. Desta forma, merece prosperar, no caso, a pretensão ao recebimento da dobra.
Dados, documentos necessários: data da promessa de compra e venda; data dos recibos de corretagem; empreendimento e imobiliária.

DECISÃO do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA

Construtora não pode cobrar juros antes da entrega do imóvel

As construtoras que negociam imóveis na planta não podem cobrar juros sobre as parcelas pagas pelo promitente comprador antes da entrega das chaves. Decisão nesse sentido foi tomada pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso com o qual a construtora Queiroz Galvão pretendia desobrigar-se de devolver em dobro os juros pagos por uma cliente, na Paraíba. 

A cobrança dos juros antes da entrega do imóvel era prática comum entre as construtoras, mas começou a ser limitada após o surgimento do Código de Defesa do Consumidor, em 1990, o qual considera nulas as cláusulas de contrato tidas por abusivas.
Em 2001, a Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça editou portaria declarando abusiva qualquer cláusula “que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves”. Em 1997, o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios firmou com 27 construtoras um termo de ajuste que proibia esses juros.

No caso julgado pela Quarta Turma, a compradora havia sido obrigada em contrato a pagar correção monetária pelo INCC e juros de 1% ao mês sobre as parcelas anteriores ao recebimento do imóvel, a chamada “poupança”. Ela entrou na Justiça com pedido de revisão do contrato e devolução em dobro dos valores pagos indevidamente, tendo ganhado em primeira e segunda instâncias. A construtora recorreu ao STJ.

“Não impressiona a alegação de que a construtora capta recursos no mercado financeiro para a construção do empreendimento, pagando juros que devem ser repassados ao comprador do imóvel”, afirmou o relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, ressaltando que “todos os custos da obra – inclusive os decorrentes de financiamento realizado pela construtora – estão embutidos no preço do imóvel oferecido ao público”.
Para o relator, a cobrança de juros durante a obra, antes da entrega das chaves, é descabida porque, nesse período, a construtora é quem usa o capital do promitente comprador e este nem sequer tem o gozo do imóvel. “O que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo”, disse o ministro.

Ao proclamar seu voto contra o recurso da construtora, no que foi acompanhado por toda a Turma, o relator concluiu que, “se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo”.
Coordenadoria de Editoria e Imprensa do STJ

32 comentários:

  1. Comprei apenas dois imóveis em minha vida e paguei exatamente o que a Justiça agora diz que não sou que eu devo pagar.Meu caso se passou há anos. Por que a Justiça demora tanto para tomar decisões assim?

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  2. Muito interessante isso, vou correr atras e parabéns para quem escreveu esse post pois tem muita gente sendo enganada por construtoras. Comprei meu apartamento com a brookfield o que eu ja paguei de correção é um absurdo. Vou correr atras dos meus direitos. Não vou descansar até que isso seja resolvido.

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  3. Estou comprando um apartamento pela brookfield aqui no rio de janeiro.Em 19 maio de 2012 paguei a quantia de R$2.967,68 reais referente a assinatura contrato brookfield e R$600.00 reais da estrutura com entrega prevista para agosto e assinei um termo de ciência do registro do imóvel:RGI R$1800,00 e certidões:R$300,00 por CPF que o total seria de R$2400,00. Antes de agosto fui chamada e comunicada que averia nessecidade de assinar outro contrato pois o modelo avia mudado .Sendo que e sse novo contrato o pr aso de entrega ja seria para dezembro de 2012 sempre com o mesma clausula 180 dias de tolerância.No dia 12 de março de2013 fui chamada para assinar os documentos para o repasse e com o comunicado para reservar um valor de R$3.420,20 para a escritura definitiva no praso de no minimo 30 dias e que a parti do mesmo comessaria a pagar a taxa de obra que sera de 25% do valor da prestação; a prestação é R$ 669,34 ,te a entrega da chave no praso de 60 dias. Por favor me esclareça esses pontos . Oque esta erreado? Oque esta certo ? Como devo agir ? Obrigado pela atenção desde ja.

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  4. Vi o site de vocês...e li sobre vários casos iguais ao meu e fiquei interessada.

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  5. Olá! vocês têm compõem me passar o contato desse advogado por favor? comprei um em Alphaville e estou na mesma situação. Parabéns!

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  6. Fazia tempos que eu não via um blog tão relevante… Muito bom! Parabéns! Também vou entrar com uma ação e depois vou postar aqui a minha vitória… Vc poderia me passar o contato do advogado?

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  7. A LPS Brasil – Consultoria de Imóveis deverá restituir R$ 32 mil pagos indevidamente por consumidor por taxa de corretagem na compra de imóvel em stand. Para o juiz de Direito Ricardo Venturini Brosco, da 36ª vara Cível de SP, a responsabilidade dos serviços de corretagem é da construtora.

    A empresa alegou que prestou serviços de corretagem que resultaram na assinatura do contrato de compra e venda. Aduziu ainda que o consumidor assinou inúmeros documentos reconhecendo a dívida e o trabalho de corretagem, mas efetuou o pagamento de apenas R$ 32 mil.

    O consumidor afirmou que encontrou o imóvel mediante pesquisas, sem qualquer participação da empresa, no entanto, o contrato foi rescindido. Aduziu também que o contrato era extenso e com letras minúsculas, violando o CDC, por se tratar de venda casada. Ele apresentou reconvenção, para cobrar a devolução do valor inicialmente pago.

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  8. Alguém poderia me enviar um modelo de petição para cobrança de corretagem indevida.

    Agradeço imensamente.

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  9. Alguém poderia me enviar um modelo de petição para cobrança de corretagem indevida.

    Agradeço imensamente.

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  10. Estou comprando uma casa, e vou dar meu apartamento como parte de pagamento ( permuta ), a imobiliaria disse que tenho que pagar a comissão de 6% em cima do valor do meu apartamento, tenho mesmo que parar essa comissão, já que não estou vendendo meu apartamento e sim dando como parte de pagamento ?

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  11. Como cancelar contrato de compra e venda de apartamento na planta?
    Comprei um apartamento na planta ano passado mas agora com 1 ano para entrega vi que o financiamento nao sera possivel devido a pretacoes serem muito altas para minha atual condicao o fincanciamento nao sera aprovado.
    Entrei em contrato com a construtora e me foi dito que devia redigir uma carta explicando o porque do cancelamento, gostaria que alguem pudesse me ajudar me informando exatamente o que deve constar na carta ou ate mesmo algum modelo se possivel. Tambem nao sei se devo continuar pagando as parcelas mensais ate a analise pela construtora ser feita ou se para de fazer o pagamento visto que a devolucao do valor pago nao sera integral.Por favor me ajudem.

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  12. Parabéns. É uma ótima notícia, vou entrar com essa ação também. Pode me passar o contato do seu advogado? Obrigado.

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  13. Tenho acompanhado seu blog, pois também tenho um imóvel por essa excelente construtora. Parabéns pela vitória e que as demais também seja feita JUSTIÇA. Pode me passar o contato do advogado que defende esses direitos?

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  14. Comprei imóvel na planta no empreendimento “Parque Reserva Aracuaí”, da MRV ENGENHARIA. posso pedir a devolução da corretagem até quando?

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  15. Gostaria do contato deste advogado, pode me passar? Sou morador do SP também. Grato

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  16. O Terrara das Hortensias SPE Empreendimentos Imobiliarios Ltda (Tiner) também cobra, e recebi a devolução.

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  17. Alguém sabe se a ITAPLAN BRASIL CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/A pode cobrar por isso?

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  18. Tenho uma devolução para pedir, adquiri uma unidade do SALETE RESIDENCE CLUB, em são paulo. agradeço o contato (encaminhei email).

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  19. Alguém sabe de cabe no Living da Vila, da Cyrela?

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  20. Condomínio Arena, PDG, por favor.

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  21. Condomínio Arena, PDG, por favor.

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  22. COLINAS PIRITUBA quando vence o prazo?

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  23. Condomínio do Ipiranga, o Gran Cypriani. Podemos pedir também?

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  24. Consegui negociando no empreendimento Aureo Santana da Cyrela. Mas me cobraram a taxa SATI. Posso conversar com o advogado?

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  25. Agradeço pois também tive sentença favorável contra a Atua SPE-2 Empreendimentos Imobiliários Ltda. Os advogados foram claros e atenciosos. Aguardamos pagamento.

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  26. Paguei quantia expressiva na aquisição do meu imóvel na planta, referente ao empreendimento Grand Tolle, em Santana. Posso pedir a devolução tanto da corretagem, como da sati?

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  27. Minha reclamação é contra a Construtora Gafisa S/A; o empreendimento é o Clube Solares de Vila Maria, unidade 14 São Paulo/SP.

    O valor do meu saldo devedor subiu absurdamente; todo dinheiro pago das parcelas no decorrer da obra foi engolido por este aumento devido juros cobrados por algo que até o momento não tinha posse.Pagamos comissões, mesmo sem ter contratado corretores e uma taxa à uma assessoria imobiliária chamada SATI. Isso tudo descobri que é ilegal.

    A cada mês ficava cada vez mais preocupada e decepcionada com a alteração no saldo devedor. Foi então que decidi procurar um escritório especializado e ingressei na justiça para rever minha situação.

    Ganhei parcialmente em primeira instância, porque a Juiza entendeu que posse do imóvel é o momento em que foi liberado o habite-se da prefeitura, quero imaginar que a Dra.se enganou, pois todos sabemos que ? posse do imóvel ?é bem diferente de ? data em que se sai o habite-se de uma unidade ?.

    O prazo de 180 dias para atraso na obra são de uso e costumes de muitas construtoras, porém isso não significa que são atos legais, muito pelo contrário são usados porém são considerados ilegais. Imaginem a seguinte situação: Quando você compra um imóvel você tem datas programadas para efetuar os pagamentos, se esses não ocorrem na data, você será penalizado com multas e juros sobre o valor da parcela ou saldo devedor, porque então a construtora tem o direito de atrasar a entrega de um imóvel em 180 dias sem indenizar o cliente?

    E essa a minha pergunta e o motivo do meu recurso e um dos motivos do meu ingresso novamente na 2 instância.

    Já ganhei em primeira instância, mas ainda vou lutar por uma decisão ainda mais justa pro meu caso.. Caso alguém tenha interesse posso compartilhar minha experiência e luta com relação ao meu processo.

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  28. Comprei um imóvel da Gafisa anunciado por R$:760 mil, no dia da promessa de compra e venda me fizeram fazer vários cheques a Abyara no valor de R$:57 mil e me deram os recibos dizendo que eram referentes a corretagem do apartamento 142 indico do Mundi Espaço Cerâmica. Agora, na hora da escritura a Gafisa quer que eu coloque na escritura que eu paguei 703 mil no apartamento, sendo que tenho provas de que paguei 760 mil, esse era o valor anunciado e o valor que eu paguei. Agora estou tendo problemas com meu imposto de renda pois teria que empregar todo o dinheiro da venda em outro imóvel e eu apliquei, porém a gafisa está dizendo que eu não paguei esse valor e que a corretagem não conta no valor do apartamento, sendo que a corretagem conta sim e quem deveria pagar é o vendedor não o comprador. A compra dessa unidade com a Abyara e a Gafisa só me trouxe problemas, me cobraram juros das parcelas intermediárias e não me informaram, tudo mal explicado, mal feito e te fazem assinar sob pressão, o corretor da Abyara não deixou eu levar o meu advogado e falou que se eu não assinasse essa promessa na sexta-feira santa as 19 hrs perderia a unidade. Me sinto uma idiota de não ter levado meus advogados e ter acreditado na palavra da Abyara e da Gafisa que só me lesaram. A Abyara é empresa terceirizada da Gafisa e não minha.

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  29. Preço é preço: a comissão já tem que estar ali dentro do valor acordado. Pelo que entendi, parece que construtoras anunciavam o valor do imóvel sem a comissão do corretor. Aí eu acho errado, tem que anunciar o valor cheio. E o cheque da comissão tem que abater do preço, sim, porque é o valor que será descontado de comissão do valor total do imóvel. Enfim, não adianta a construtora tentar atrair o cliente anunciando o imóvel com um desconto qu na verdade equivale à comissão do corretor e depois querer que o cliente pague.

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  30. A PDG não devolveu os valores pagos mesmo depois de fechar acordo, pergunto como faço para receber o que paguei agora?

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  31. Já foi julgada essa questão pelo STJ?

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  32. E agora, como fica a questão após o Julgamento pelo STJ?

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