Diminuição do ITBI em operações imobiliárias em SP

As operações de transmissão de bens imobiliários na cidade de São Paulo, são regularmente tributadas  conforme a Lei Municipal nº 11.154/91, que instituiu a base de cálculo do ITBI, dispondo, em sua redação original, que a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos (art. 7º). 

A Prefeitura criou um novo parâmetro e instituiu como base de cálculo para fins de ITBI o chamado VALOR VENAL DE REFERÊNCIA, como uma base de cálculo diferente do valor venal apurado para fins de IPTU. 

Ocorre que, o referido Valor Venal de Referência é frequentemente maior que o valor da própria negociação, ou seja, em verdadeira violação à base constitucional da incidência tributária, sendo necessária intervenção judicial para afastar a imposição da base de cálculo maior que eleva o imposto a ser recolhido. 

O escritório Rodrigues de França Advocacia sustenta o entendimento fixado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo no sentido de que, para fins de ITBI incidente nas operações com imóveis, o município de São Paulo não pode utilizar como base de cálculo o valor venal de referência, para obter, por consequência, a redução do imposto.

O Órgão Especial, reconheceu a inconstitucionalidade dos arts. 7ºA, 7ºB e art. 12 da Lei Municipal nº 11.154/91 (Incidente de Inconstitucionalidade nº 0056693-19.2014.8.26.0000 Relator Desembargador Paulo Dimas Mascaretti – São Paulo – Órgão Especial Julg. 25/03/2015), entendendo que:

– O valor venal atribuído ao imóvel para apuração do ITBI, não é necessariamente o valor utilizado para lançamento do IPTU;

– O artigo 7º da Lei Municipal nº 11.154/91, que estabelece que a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado, não é inconstitucional porque, “a apuração do imposto deve ser feita com base no valor do negócio jurídico realizado, tendo em consideração as declarações prestadas pelo próprio contribuinte, o que, em princípio, espelharia o “real valor de mercado do imóvel” ;

– O “valor venal de referência”, “deve servir ao Município apenas como parâmetro de verificação da compatibilidade do preço declarado de venda, não podendo se prestar para a prévia fixação da base de cálculo do ITBI”;

– O ITBI é um tributo cujo lançamento é por homologação, que é um tipo de lançamento por meio do qual o tributo é calculado pelo sujeito passivo, sem prévia análise da administração. Ou seja, é o passivo que apura, informa e paga o ITBI. Em vista disso, o Município não pode adotar uma tabela indicando o valor da base de cálculo do ITBI, pois seria lançamento de ofício (o que não é permitido). Cabe ao contribuinte, com base no valor do negócio realizado, calcular e antecipar o recolhimento do imposto;

– O valor venal de referência estipulado pelo Município de SP é ilegal para fins de base de cálculo do ITBI, pois é, em verdade, uma forma de arbitramento administrativo que é ato que somente pode ser adotado em situações excepcionais, da qual o Município somente pode utilizar se apurado que houve erro ou falsidade na documentação comprobatória do negócio jurídico tributável. O arbitramento, além disso, é depende de processo administrativo regular, com possibilidade de defesa do sujeito passivo (art. 148 do CTN);

Assim, a jurisprudência atual do Tribunal de Justiça de São Paulo se consolidou no sentido de que o recolhimento do imposto se deve dar com base no valor da negociação ou do valor venal atribuído no IPTU (que é menor do que o valor de referência para fins de ITBI), possibilitando da diminuição do imposto, prevalecendo o maior entre as duas bases possíveis. Importante frisar que o método de redução é possivel para ITBI e ITCMD, nas transferências de bens imóveis. Eis uma forma legítima de reduzir o valor do imposto.

Rodrigues de França Advocacia é um escritório especializado, com expertise em Direito Contratual, atuante nas áreas do Direito Imobiliário, Leilão de Imóveis, Bancário, Construtoras, Seguradoras, Mercado Financeiro e outros. Consultas pelos canais informados pelo portal e redes sociais.