As operações de transmissão de bens imobiliários na
cidade de São Paulo, são regularmente tributadas conforme a Lei Municipal
nº 11.154/91, que instituiu a base de cálculo do ITBI, dispondo, em sua redação
original, que a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos
transmitidos (art. 7º).
A Prefeitura criou um novo parâmetro e instituiu
como base de cálculo para fins de ITBI o chamado VALOR VENAL DE REFERÊNCIA,
como uma base de cálculo diferente do valor venal apurado para fins de
IPTU.
Ocorre que, o referido Valor Venal de Referência é
frequentemente maior que o valor da própria negociação, ou seja, em verdadeira
violação à base constitucional da incidência tributária, sendo necessária
intervenção judicial para afastar a imposição da base de cálculo maior que
eleva o imposto a ser recolhido.
O escritório Rodrigues de França Advocacia sustenta o
entendimento fixado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo no sentido de que,
para fins de ITBI incidente nas operações com imóveis, o município de São Paulo
não pode utilizar como base de cálculo o valor venal de referência, para obter, por consequência, a redução do imposto.
O Órgão Especial, reconheceu a
inconstitucionalidade dos arts. 7ºA, 7ºB e art. 12 da Lei Municipal nº
11.154/91 (Incidente de Inconstitucionalidade nº 0056693-19.2014.8.26.0000
Relator Desembargador Paulo Dimas Mascaretti – São Paulo – Órgão Especial Julg.
25/03/2015), entendendo que:
– O valor venal atribuído ao imóvel para apuração
do ITBI, não é necessariamente o valor utilizado para lançamento do IPTU;
– O artigo 7º da Lei Municipal nº 11.154/91, que
estabelece que a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos
transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria
negociado à vista, em condições normais de mercado, não é inconstitucional
porque, “a apuração do imposto deve ser feita com base no valor do negócio
jurídico realizado, tendo em consideração as declarações prestadas pelo
próprio contribuinte, o que, em princípio, espelharia o “real valor de mercado
do imóvel” ;
– O “valor venal de referência”, “deve servir
ao Município apenas como parâmetro de verificação da compatibilidade do preço
declarado de venda, não podendo se prestar para a prévia fixação da base de
cálculo do ITBI”;
– O ITBI é um tributo cujo lançamento é por homologação,
que é um tipo de lançamento por meio do qual o tributo é calculado pelo sujeito
passivo, sem prévia análise da administração. Ou seja, é o passivo que apura,
informa e paga o ITBI. Em vista disso, o Município não pode adotar uma tabela
indicando o valor da base de cálculo do ITBI, pois seria lançamento de ofício
(o que não é permitido). Cabe ao contribuinte, com base no valor do negócio
realizado, calcular e antecipar o recolhimento do imposto;
– O valor venal de referência estipulado pelo Município
de SP é ilegal para fins de base de cálculo do ITBI, pois é, em verdade, uma
forma de arbitramento administrativo que é ato que somente pode ser adotado em
situações excepcionais, da qual o Município somente pode utilizar se apurado
que houve erro ou falsidade na documentação comprobatória do negócio jurídico
tributável. O arbitramento, além disso, é depende de processo administrativo
regular, com possibilidade de defesa do sujeito passivo (art. 148 do CTN);
Assim, a jurisprudência atual do Tribunal de
Justiça de São Paulo se consolidou no sentido de que o recolhimento do imposto
se deve dar com base no valor da negociação ou do valor venal atribuído no IPTU
(que é menor do que o valor de referência para fins de ITBI), possibilitando da diminuição do imposto, prevalecendo o
maior entre as duas bases possíveis. Importante frisar que o método de redução é possivel para ITBI e ITCMD, nas transferências de bens imóveis. Eis uma forma legítima de reduzir o valor do imposto.
Rodrigues de França Advocacia é um escritório
especializado, com expertise em Direito Contratual, atuante nas áreas do
Direito Imobiliário, Leilão de Imóveis, Bancário, Construtoras, Seguradoras,
Mercado Financeiro e outros. Consultas pelos canais informados pelo portal e
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