quinta-feira, 20 de setembro de 2018

Leilões de imóveis atraem compradores de primeira viagem


As empresas por trás dos leilões de imóveis organizados pelos grandes bancos viram seu público mudar nos últimos anos. De investidores com fôlego para vários lances e pagamento à vista a compradores de primeira viagem em busca da casa própria com descontos, em média, de 40% em relação aos valores de mercado. 

A grande mudança do perfil aconteceu nos últimos cinco anos. Em 2013, o consumidor final já representava metade da clientela. 


Marcelo Justo/Folhapress
Eliezer Rodrigues de França Neto
Vista do bairro de Santa Cecília, nos entornos do Minhocão, no centro de SP

"Hoje, 90% dos meus clientes buscam a casa própria", afirma André Zukerman, 32, diretor da empresa de leilão que leva o seu sobrenome. A companhia comercializa 7.000 imóveis por ano em eventos organizados para Santander, Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil.A maioria dos leilões acontece inteiramente pela internet, salvo poucas exceções, quando os bancos preferem que o encerramento seja também presencial.

Nos sites das casas de leilão, é possível ver os anúncios do que está à venda, com informações como endereço, fotos, metragem e se o imóvel está ou não ocupado.As páginas indicam ainda qual o lance mínimo para participar da disputa e qual o desconto no preço de venda em relação ao valor de mercado.Mostram também quantos dias e horas faltam para o encerramento da transação. A duração média de um leilão é de 30 dias. 

Se ninguém fizer um lance, um novo leilão é realizado com um valor mínimo menor."Vale a pena acompanhar os sites especializados porque há sempre boas oportunidades", aconselha Nilson Moreira, diretor de Suprimentos, Infraestrutura e Patrimônio do Banco do Brasil.Quem quiser fazer um lance só precisa se cadastrar no site que organiza o leilão.

É possível parcelar o pagamento ou pedir um financiamento imobiliário para o banco. As opções para quitar o lance são determinadas pelo dono da propriedade e são inclusas no anúncio do leilão.Na maioria dos casos, o comprador também não tem que se preocupar com débitos deixados pelo antigo proprietário, como IPTU e contas de luz e gás. Eles costumam ficar por conta do banco responsável pela venda. 

Os imóveis são vendidos no estado em que se encontram, o que significa que caberá ao novo dono arcar com quaisquer reformas necessárias, mesmo que o dano não esteja explícito na descrição do imóvel. Nesse sistema de negociação, não é possível visitar o imóvel à venda. Especialistas recomendam que o interessado vá até o local mesmo assim, em especial nas ofertas de casas, para verificar as condições da parte externa e procurar por sinais de vazamentos e rachaduras.

Vale ainda conversar com vizinhos e síndico para saber mais sobre o imóvel e a região. "É preciso colher o máximo de informações como em qualquer negócio de relevância", afirma Moreira, do Banco do Brasil. O executivo lembra que o custo de um imóvel no leilão vai além do valor do lance. Há gastos de negociações, como a porcentagem de 5% que fica com o leiloeiro.Os lances não podem ser cancelados. Se o comprador desistir, terá de pagar multa prevista no edital. 

O empresário Marcelo Sales, 41, já comprou dez imóveis populares em leilão para reformar e revender. Ele diz ser uma operação segura, mas alerta que é preciso atenção no caso de residências ocupadas, imóveis passados para frente ainda com moradores nele."Tive de ter paciência e poder de negociação para que os imóveis que comprei nessa situação fossem desocupados. Paguei até a mudança dos moradores", conta.

O leiloeiro Henry Zylberstajn, 38, da Sold, onde 95% dos clientes estão em busca da casa própria, diz que a crise econômica dos últimos cinco anos aumentou muito o volume de oferta de imóveis para leilão. A maior fonte de unidades para esse tipo de negociação são os bancos, que vendem propriedades ofertadas como garantia de dívidas não quitadas ou de patrimônio do qual querem se desfazer. 

A Caixa Econômica Federal, por exemplo, disponibilizou 13.134 imóveis para leilão em 2015. No ano passado, esse número subiu para 28.291. 

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Como funcionam as vendas por lance
 
Um bem pode ir a leilão por inadimplência, (quando as parcelas do financiamento não são pagas), patrimônio (quando o proprietário do imóvel quer vender), ou por decisão judicial (para o pagamento de alguma dívida, como de condomínio, impostos ou com a Justiça do Trabalho) 

Primeiro leilão

Feito 30 dias após a devolução do imóvel. Nele, o bem é oferecido pelo valor de mercado
Segundo leilão Se não houver vencedor no primeiro, uma segunda oferta é feita 15 dias depois. Dessa vez, o preço cobrado é o valor da dívida do antigo dono do imóvel 

Licitação aberta
 
Caso nenhum dos leilões resulte em venda, o imóvel pode ser oferecido em três modalidades. Na licitação aberta, o interessado deve ir até o local de venda estipulado pelo banco portando documentos (CPF, RG e comprovante de endereço) e fazer uma oferta verbal. Quem fizer o maior lance, leva.

Licitação fechada Nesse modelo, o potencial comprador entrega um envelope fechado com sua proposta no local indicado pelo banco. Todas as ofertas são abertas e classificadas, e a maior delas, vence
 
Venda direta
 
É o único método que permite envolver um corretor ou imobiliária na negociação, desde que sejam credenciados pelo banco. O imóvel é vendido ao primeiro comprador que fizer uma proposta e depositar a entrada exigida pela instituição
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Casas de leilão
  • Sold tel. (11) 3296-7555

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