sexta-feira, 19 de maio de 2017

Conheça seus direitos: leilão judicial e extrajudicial

O Supremo Tribunal Federal considera constitucional o Decreto-lei n.º 70/66, que permite a realização de leilões extrajudiciais de imóveis financiados, por falta de pagamento. A AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, porém, alerta que o mesmo Decreto garante a defesa do devedor em juízo. Portanto, mesmo com a data do leilão agendada, o mutuário pode recorrer e cancelar o leilão, seja ele judicial ou extrajudicial.

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O crédito imobiliário cresceu 54,8% em maio em relação ao mesmo período no ano anterior.  De acordo com dados da Abecip, os financiamentos atingiram a casa dos R$ 9,75 bi.  Outro levantamento medido pela AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, de janeiro a julho de 2013, revela que só na cidade de São Paulo foram realizados 293 leilões de imóveis. Desses, 173 propriedades foram colocadas à venda pela segunda vez. 

Após preencher alguns requisitos, o credor pode alienar o bem em leilão extrajudicial, isto é, sem a necessidade de ingressar em juízo para fazê-lo. Como a instituição financeira não pode tomar o imóvel para si, oferece a propriedade em leilão público. Para alertar os proprietários sobre o arremate dos bens, a AMSPA realiza um trabalho social, informando o adquirente por carta sobre a data do leilão do seu imóvel. “Desde a fundação da Associação, destacamos um profissional para pesquisar em jornais, editais que falem sobre o assunto. Em muitos casos, quando o mutuário recebe a notícia e nos procura, conseguimos reverter a decisão”, esclarece Ana Carolina Bernades, diretora jurídica da entidade. 

Ana esclarece a diferença entre as modalidades de leilões. “O leilão extrajudicial nem sempre é decorrente de um processo judicial. Em muitos casos são vendas realizadas por instituições financeiras decorrentes da falta de pagamento dos contratos de financiamento ou até mesmo para comercialização de imóveis das próprias instituições”, explica.  

E completa: “Já leilão judicial é promovido pelo Estado. É a venda pública do imóvel por ordem judicial, porém, a compra só pode ser efetivada depois de esgotados todos os recursos possíveis para a não execução do bem. O réu tem direito de entrar com o último recurso até um dia após o dia do leilão. Se o imóvel estiver ocupado não há necessidade de ação de despejo. O próprio juiz determina a desocupação”. 

Os leilões, no entanto, devem ser realizados em duas datas distintas. Na primeira, é possível vender o bem apenas por valor superior ao da avaliação. Caso o bem não seja vendido na primeira data, na segunda ocasião o imóvel pode ser arrematado pela melhor oferta. 

Ana Carolina esclarece que nos contratos feitos pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH), após o atraso de três prestações, o dono do imóvel é notificado para realizar o pagamento. Já no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), o aviso chega após 15 dias de atraso. “Se não for realizada a quitação das parcelas, será consolidada a propriedade em nome do agente financeiro e o imóvel poderá ir a leilão extrajudicial, ou seja, sem passar pelo juiz natural, com base no Decreto-lei 70/66, cuja constitucionalidade está sendo julgada pelo Supremo Tribunal Federal (STF), já com quatro votos pela inconstitucionalidade apenas dois votos pela recepção desse Decreto”, informa a diretora da AMSPA

Para ela, a demora na decisão do Supremo quanto à constitucionalidade do Decreto-Lei 70/66 tem deixado as lideranças dos mutuários muito apreensivas, pois o comprador do imóvel pode ser pego de surpresa por acontecimentos inesperados ou com problemas em seu financiamento. SegundoBernades, “no caso de atraso é importante que o mutuário entre em contato com o banco para tentar um acordo, ou contar com um profissional para lhe auxiliar. Assim, o mutuário se previne antes que sua propriedade possa ir a leilão”, afirma. 

Como evitar a inadimplência 

Marco Aurélio Luz, presidente da AMSPA aconselha cautela antes de fechar o negócio. “É importante que o futuro mutuário analise as condições do pagamento das prestações, o ideal é que o parcelamento não ultrapasse 30% da renda familiar; também é preciso certificar-se do valor da taxa de juros do contrato, que deve ser no máximo de 12% ao ano; o comprado deve pedir uma planilha de cálculo com a projeção de todas as parcelas até o final do financiamento. Também é recomendável conversar com a família e ver as despesas fixas, como alimentação, educação, transportes, pagamentos de prestações, entre outros gastos”.

Fonte: AMSPA

1 comentários:

  1. se meu imóvel já foi leiloado,tenho como embargar,pois moro no imóvel com meu esposo e meu sogro e sogra,ele acamado,pois ficou sem os movimentos por causa de um AVC,o valor que restar do leilão não poderemos comprar outro imóvel,nossa dívida era de quase 10 mil,não conseguimos o valor,como podemos proceder,obrigada!

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