quarta-feira, 24 de agosto de 2016

STJ decide comissão corretagem

STJ decide questões sobre comissão de corretagem paga pelo consumidor


Os recursos, com status de repetitivo, estão em julgamento na seção de Direito Privado.

A 2ª seção do STJ, nesta quarta-feira, 24, iniciou o julgamento de recursos repetitivos que tratam de temas relacionados à comissão de corretagem e da SATI, pagos pelo consumidor. O ministro Sanseverino é o relator dos casos.

De início, Sanseverino sugeriu o julgamento separado dos recursos, que tratam de questões diferentes. Assim, votou no REsp 1.551.968, sobre a legitimidade passiva da incorporadora para figurar na demanda. Nesse ponto, fixou a seguinte tese:

"Legitimidade passiva ad causam da incorporadora na condição de promitente vendedora para responder à demanda do consumidor de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de SATI, alegando-se prática abusiva."

No caso concreto, não proveu o recurso da incorporadora e deu parcial provimento ao recurso do consumidor na parte relativa aos lucros cessantes.

Eis que o ministro Salomão ponderou sobre o fato dos temas estarem inter-relacionados de tal forma que o julgamento do mérito – validade das cláusulas que fixam a comissão de corretagem e a SATI para o consumidor – deveria preceder a questão da legitimidade e da prescrição.

Os ministros acolheram a proposta e, neste momento, os advogados sustentam nos demais recursos (REsp 1.551.951 / REsp 1.599.511 / REsp 1.551.956).

Da tribuna, um dos argumentos levantados em relação à restituição dos valores pretendidos pelos consumidores é de que o serviço de corretagem foi efetivamente prestado e não há alegação de vício. "Eles aceitam o negócio, realizam, pagam e depois buscam o ressarcimento.Corretagem imobiliária pressupõe compra de imóvel. É obrigação de resultado. Como dizer que isso é venda casada? Não existe. Quem manda é o comprador. Não justifica restituir valor de serviço efetivamente prestado e não há alegação de vício no serviço."

Por sua vez, o advogado Carlos Mário Velloso Filho, em nome da Gafisa S/A, sustentou que a cláusula que trata das referidas taxas possuem "linguagem absolutamente simples, clara, que não dá margem a quaisquer dúvidas". "Não há atribuição de ônus desproporcional ao promitente-comprador. O valor, se não fosse pago diretamente pelo consumidor, seria acrescido no valor do imóvel, com repercussões negativas para o próprio comprador. A base de cálculo do ITBI seria maior. A base de cálculo das despesas de escritura seria maior. Essa pretensão viola o dever de boa-fé: o comprador vai lá, tem ciência de que o valor da corretagem está destacado do principal, que tem esse custo, faz o negócio, obtém os efeitos positivos do pagamento e em seguida entra com ação para ver reduzido o preço total. Pretende-se aqui um enriquecimento ilícito. A incorporadora, se condenada a restituir o valor, sofrerá indevido empobrecimento ilícito." Segundo Velloso, também não há falar em venda casada.

Na tribuna, o advogado Flávio Luiz Yarshell afirmou, a favor da validade da cláusula, que "se o tribunal fizer a regulação de algo já regulado, estaremos diante de plano econômico superior, porque todo modelo de corretagem terá que ter revisto. A aplicação de direito que gere infinidade de conflitos, há de haver algo errado".

Validade da comissão de corretagem

O ministro Sanseverino, ao analisar a validade da cláusula que transfere a obrigação de pagar a comissão de corretagem ao consumidor, ponderou inicialmente:

"É prática usual do mercado brasileiro a utilização da corretagem em benefício do vendedor, para angariar cliente à incorporadora. O interesse e a iniciativa de utilizar o corretor é da incorporadora. As incorporadoras, assim como seguradoras, utilizem o serviço do corretor."

Segundo o relator, as incorporadoras têm efetivamente transferido esse custo ao consumidor, por meio da terceirização do serviço a profissionais da área de corretagem. Não há, afirmou Sanseverino, venda casada, "apenas a terceirização da atividade de comercialização para profissionais do setor, o que não causa prejuízo para os consumidores. É a lógica do mercado imobiliário."

Assim, concluiu que, em principio, "é válida a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se transparência." Na tese, Sanseverino destacou a necessidade de clareza e transparência na previsão contratual ao transferir o pagamento para o consumidor nos contratos de compra-venda de unidades autônomas, sendo que o custo deve ser previamente informado, especificando o valor do imóvel e da comissão de corretagem, ainda que pago destacadamente.

Abusividade da SATI

Acerca da taxa SATI (assessoria técnico-imobiliária), o ministro Sanseverino entendeu que se trata de abusividade repassá-la ao consumidor, pois não é serviço autônomo como a comissão de corretagem. Segundo o ministro, a abusividade decorre do artigo 51 do CDC.

Assim, deu parcial provimento ao recurso para limitar a procedência à devolução dos valores pagos a título de remuneração da SATI.

Prescrição

Próxima questão analisada pelo relator foi quanto à prescrição. Nesta, a tese fixada por Sanseverino seguiu recente julgado da Corte pela prescrição trienal.

"Incidência da prescrição trienal sob a pretensão de restituição de valore pagos a título de comissão de corretagem ou serviço de assistência técnico-imobiliária pagos indevidamente."

Tal decisão foi seguida à unanimidade pelos ministros da 2ª seção.

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