quinta-feira, 13 de agosto de 2015

O atraso permite o congelamento do valor do imóvel

 
São Paulo – Comprar um imóvel na planta já prevendo um eventual atraso nas obras virou um costume entre os consumidores brasileiros. Problemas no setor de construção civil ao longo do ano passado, envolvendo escassez de mão-de-obra, equipamentos e materiais de construção, tornaram esses atrasos constantes.
Para resguardar os direitos de quem já está pagando por seu imóvel e ainda tem que arcar com os custos de sua moradia atual por mais tempo que o previsto, a Justiça tem tomado decisões favoráveis aos consumidores, como a concessão de liminares para suspender a correção monetária sobre o montante devido após a data prevista para a entrega das chaves.
Os atrasos nas entregas de imóveis comprados na planta já foram praticamente institucionalizados. Tanto que os contratos costumam prever uma tolerância de 180 dias para que a entrega das chaves seja efetivamente feita, a partir da data prevista de entrega. “Acontece que grande parte dos atrasos está superando um ano”, diz o advogado Marcelo Tapai, especializado em direito imobiliário.
Isso representa mais um ano de prestações corrigidas pela inflação, que não anda baixa, e possivelmente de aluguel com a própria moradia. Então o que o investidor deve fazer para garantir seus direitos? Conheça a seguir as principais armadilhas dos contratos assinados com as construtoras e os direitos do consumidor em cada uma dessas situações:
1ª armadilha: O contrato assinado com a construtora traz uma cláusula que prevê uma tolerância de até 180 dias, em caso de atraso da obra, para a entrega das chaves.
Direito do Consumidor: Esse atraso é ilegal, o que já foi confirmado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo. Motivo: existe um desequilíbrio claro no contrato, pois se o consumidor atrasar suas obrigações, por qualquer motivo, ele é obrigado a arcar com penalidades, como juros, multa e correção monetária. Por outro lado, o atraso da construtora está respaldado pelo próprio contrato, sem qualquer contrapartida para o consumidor.
“Essa cláusula geralmente vem escondida no miolo do contrato. Existe no quadro-resumo uma data expressa de entrega das chaves e só lá no meio que aparece essa tolerância de 180 dias. São duas cláusulas contraditórias no mesmo contrato”, explica Tapai.
Solução: O consumidor tem o direito de contatar a construtora e até de entrar na Justiça já a partir do primeiro dia de atraso na entrega das chaves.
2ª armadilha: A obra atrasa, mas o montante devido à construtora continua sendo corrigido pelo INCC, mesmo depois da data prevista para entrega das chaves.
Direito do Consumidor: Ao financiar um imóvel na planta com a construtora, o consumidor não paga juros até a entrega das chaves. Isso porque o imóvel continua em nome da empresa, e não é possível pagar juros sobre o valor de um bem que não é seu. Durante a construção, porém, o montante é corrigido pelo INCC, índice de inflação que geralmente fica acima do IPCA. Em 2011, o INCC acumulado no ano foi de 7,48%. De acordo com Marcelo Tapai, o que vem ocorrendo é que essa correção monetária continua ocorrendo mesmo quando a obra atrasa.
“A correção monetária é a reposição do poder aquisitivo da moeda, o que, em tese, não onera o consumidor. É por isso que ela pode continuar incidindo mesmo quando a obra atrasa”, explica Marcelo Tapai, que considera a cobrança absurda. “Só que a correção pelo INCC é maior que os índices de reajuste de salários. Como quem está provocando a elevação do custo para o consumidor é a construtora, ela que deveria encarar o ônus”, completa.
Solução: Essa linha de raciocínio vem levando a um aumento da concessão de liminares que determinam às construtoras a suspensão da correção monetária a partir do momento em que a entrega das chaves é adiada. Também é fixada multa caso a construtora insista na cobrança. Em caso de atraso na entrega do imóvel, portanto, o consumidor pode pleitear na Justiça que o montante devido à construtora seja congelado.
3ª armadilha: O consumidor não consegue migrar sua dívida da construtora para um banco imediatamente após a expedição do Habite-se, como deveria ser. Além disso, quando o Habite-se é expedido, nem sempre o imóvel está habitável. Mesmo assim, continua a correção monetária pela inflação, e a construtora passa também a cobrar juros.
Direito do consumidor: Quando ocorre a expedição do Habite-se, o consumidor deve, imediatamente, migrar sua dívida com a construtora para um banco, que concederá o financiamento bancário, apenas com a cobrança dos juros. Acontece que, entre a expedição do Habite-se e a migração da dívida, há um hiato que acaba onerando ainda mais o consumidor: a construtora passa a cobrar correção monetária pelo IGP-M e uma taxa de juros.
Esse hiato ocorre em função da burocracia. Para migrar a dívida para um banco, o consumidor precisa da matrícula individualizada do imóvel, o que a construtora leva pelo menos 45 dias para obter após a expedição do Habite-se. Às vezes, porém, as construtoras têm dificuldade de obter suas certidões negativas, essenciais à individualização da matrícula, levando ainda mais tempo.
Outro problema é que a expedição do Habite-se nem sempre significa que o imóvel está habitável. Ele está tecnicamente pronto, mas ainda podem estar faltando azulejos, o piso e outros acabamentos essenciais à moradia. Ou seja, além de arcar com os custos adicionais após a expedição do Habite-se – juros e correção pelo IGP-M – o consumidor não pode sequer se mudar para seu imóvel, e vai continuar a pagar aluguel.
Solução: O consumidor não deve ser obrigado a pagar nem correção, nem juros, nesse caso, uma vez que o atraso na migração da dívida para o banco não é culpa dele, mas sim da burocracia ou da própria construtora. Cabe aqui novamente liminar para suspender essas cobranças extras após a expedição do Habite-se, congelando o montante devido até que dívida possa ser migrada para o banco.
4ª armadilha: Atrelar o pagamento da chamada “parcela das chaves” à data de previsão de entrega do imóvel, e não à entrega das chaves, efetivamente. Pego de surpresa, o consumidor pode não ter o valor em mãos para efetuar o pagamento e sofrer a cobrança de multa.
Direito do Consumidor: O contrato de financiamento com a construtora prevê parcelas a serem pagas durante a obra – as mais baixas, corrigidas pelo INCC – e uma parcela um pouco mais alta a ser paga na data de entrega prevista das chaves. Acontece que o pagamento dessa parcela está atrelado à data, não à entrega das chaves em si.
Se isso não estiver claro, pode ser que o comprador de um imóvel com a obra atrasada não se planeje para ter o dinheiro em mãos na data prevista. Se ele estava pensando em financiar a parcela da entrega das chaves – prevendo que, à época, já teria o Habite-se em mãos e poderia migrar sua dívida para um banco – certamente não vai ter como pagar o débito. Como resultado, a construtora acaba cobrando do cliente uma multa em função do atraso.
Solução: O consumidor pode, também, pleitear a suspensão e/ou devolução desta multa e tentar prorrogar a data de pagamento da parcela das chaves para quando as chaves forem efetivamente entregues.
Como fazer valer o seu direito
Antes de entrar na Justiça, o consumidor deve tentar um contato formal com a construtora, obtendo por escrito se a empresa vai isentá-lo do pagamento de juros, multa e correção cobrados após a data de entrega prevista inicialmente. Não obtendo sucesso, pode entrar na Justiça e pleitear, além das liminares para suspender ou ressarcir esses custos, indenizações por danos morais e materiais.
No estado de São Paulo, o Secovi, sindicato da habitação, assinou um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Ministério Público fixando a indenização em 2% do valor já pago pelo consumidor, mais 0,5% do valor pago a cada mês até a entrega das chaves. Para Marcelo Tapai, esse acordo representa um retrocesso, pois as indenizações costumam ser de 0,8% do valor total do imóvel ao mês, o que faz uma enorme diferença.
No caso de um imóvel de 200.000 reais, 0,8% do valor do imóvel ao mês representa uma indenização mensal de 1.600 reais, o suficiente para bancar o aluguel em um imóvel semelhante. Como o consumidor paga, em média, 30% do valor do imóvel antes da entrega das chaves – o que neste exemplo seriam 60.000 reais – pelo TAC firmado entre o MP e o Secovi, sua indenização seria de 4.000 reais de uma só vez, mais 300 reais mensais, uma quantia ínfima para garantir a subsistência do consumidor.
O cliente tem, ainda, direito de desistir da compra e receber o ressarcimento de 100% do valor pago, incluindo todas as taxas e com correção monetária. Mesmo nesse caso cabe indenização por dano moral e material, que deve ser paga em parcela única, à vista.

3 comentários:

  1. O realmente devido o afastamento do INCC sobre o saldo devedor a contar do atraso, pois esse retardo injustificável não deve beneficiar a Construtora com índice de atualização mais benéfico. Seria contemplar o atraso com maior remuneração do bem, ou seja, seria ótimo negócio atrasar a entrega do imóvel.

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  2. Comprei um apartamento na planta em abril 2013 pela construtora FYP, quando fui ao stand de vendas obtive atendimento dos corretores da Habitcasa que me informaram que o preço do imóvel era de R$ 181.900,00, levei meu comprovante de rendimento e fizeram uma simulação, disseram que eu conseguiria um financiamento de R$ 145.000,00,sendo assim Concordei com os valores e assinei o contrato ( em um final de tarde, com os corretores me apressando), porem após efetuar o pagamento da ?entrada? do apartamento através de cheques e débito automático descobri que estava pagando as despesas de corretagem. Agora que não consegui o financiamento que constava na simulação ( me disseram que meu potencial de financiamento diminui por 3 dividas que fiz após a assinatura do contrato, porem duas delas já existiam e em nenhum momento os corretores me alertaram para não fazer novas dividas ou que as já existentes diminuiriam meu potencial) entrei em contato com a Habitcasa para ter informações sobre a devolução dos meus 80% referente aos pagamentos que efetuei ( R$ 11.856,02) e para minha surpresa o advogado me disse que eu não tenho direito a NADA!!!
    Esse financiamento só deu errado pelo descaso dos ?profissionais? que me atenderam, omitindo varias informações importantes para uma divida dessa proporção. Em nenhum momento o cliente foi levado em consideração, somente a vontade sem limites de efetuar a venda custe o que custar, como o próprio corretor me disse ?se chegar com o dinheiro na mão vendo até a minha mãe?.
    Espero uma resposta dessa empresa que por fazer parte do Grupo Lopes me criou muitas expectativas de exito na compra, e no final deu isso.

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  3. Comprei meu apartamento no Atua Vista Morumbi há exatamente 3 anos na planta. Depois de um atraso de 6 meses na entrega, dia 28/02/2015 foi instalado o condomínio e o empreendimento foi entregue. Bom pensei que fosse neste momento que minha vida ia ter um pouco de paz no que refere a Atua.. Mas foi um engano... A Atua continuou a cobrar o valor de INCC referente ao valor que a caixa repassa mensalmente, porém, se o empreendimento e as áreas comuns estão em atraso que culpa tenho eu? ai seu sou obrigada a pagar taxa de INCC, taxa de evolução de obra mais o condomínio que já esta instalado, quando a Atua que não entregou a documentação necessária para a Caixa Econômica Federal? Quero um esclarecimento, pois só este mês eu estou pagando quase 90% a mais do que eu pagaria com o Financiamento e Condomínio junto.
    Isto é um desrespeito com o comprador... Estão transformando um sonho em um pesadelo... E se a caixa não repassou o valor ainda de R$ 5.860,00, porque estão me cobrando R$ 884,00 de INCC de um valor que não foi repassado.
    INCONFORMADA.. Com certeza vou entrar com processo... DESRESPEITO COM O CONSUMIDOR.

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