segunda-feira, 20 de julho de 2015

Perguntas e Respostas: Comissão de Corretagem

 
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A cobrança de corretagem por parte de construtoras em venda de unidades residenciais na planta ou em stands é temática sobre a qual o Judiciário se debruça todos os anos. Construtora ou comprador? Quem deve arcar com o pagamento da comissão ao corretor? Apesar de haver julgados que sinalizam diferentemente, algumas Cortes brasileiras vêm dando ganho de causa aos consumidores e destacando a abusividade de se embutir o valor da corretagem no preço do imóvel.
Em julgamento recente, as Primeiras Câmaras Cíveis Reunidas do TJ/MA decidiram que uma empresa teria de restituir em dobro a quantia cobrada de um cliente que firmou contrato de compra de imóvel diretamente no stand de vendas da empresa. O colegiado entendeu que não havia previsão contratual para transferir ao consumidor o dever de pagar por serviços prestados pela imobiliária. (Processo: 0002653-36.2011.8.10.0001)
Caso semelhante, que data de 2013, foi analisado pela 13ª câmara Cível do TJ/RJ, a qual proferiu decisão determinando a devolução dos valores referentes à corretagem por observar que o contrato de compra do imóvel não estabeleceu que seu pagamento seria responsabilidade do adquirente. (Processo: 0026778-74.2011.8.19.0209)
Ao apreciar processo que tratava do assunto, a 6ª câmara Cível da Corte fluminense assinalou que "embora a obrigação de pagar a comissão de corretagem seja tradicionalmente imputada ao vendedor, não há dispositivo legal determinando-lhe a providência, logo, pode ser livremente convencionado pelas partes". No caso, entretanto, não restou comprovado que o comprador tenha sido cientificado, desde o início das negociações, de que o valor da corretagem estava embutido no preço do imóvel, fato que ensejou a devolução do valor pago devido à conduta abusiva da ré. (Processo: 0013755-27.2012.8.19.0209)
Por outro lado, o STJ decidiu diferentemente dos julgados aqui sinalizados ao manter decisão do TJ/RS que determinou o pagamento solidário da comissão entre vendedor e comprador. "Em regra, a responsabilidade pelo pagamento da comissão é do vendedor; contudo, considerando os elementos dos autos, justifica-se a distribuição da obrigação".(Processo: Ag 1.119.920
(Editado)
 A comissão de corretagem é amparada por alguma regulamentação específica?
Primeiramente, cumpre destacar que a profissão de Corretor de Imóveis é regulamentada pela Lei nº 6.530/1978, que, em seu artigo 17, inciso IV, diz que compete aos Conselhos Regionais “...homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos;” Partindo desta premissa, cabe a cada Conselho Regional homologar sua tabela de preços de serviços de corretagem.
Especificamente no Estado de São Paulo, os valores constantes da atual tabela foram aprovados em Assembleia do SCIESP realizada em 27.janeiro.2009, devidamente homologada pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI/SP na 24ª Reunião Plenária, realizada em 27/01/2009.
Abaixo segue tabela de comissão de venda:
Imóveis urbanos
6% a 8%
Imóveis rurais
6% a 10%
Imóveis industriais
6% a 8%
Venda judicial
5%
Não há, assim, percentual nacional, cabendo a cada Conselho Regional homologar sua tabela, objetivando, assim, que sejam obedecidas as peculiaridades locais, como prevê o artigo 17, inciso IV, da lei 6.530/78.
 Há um percentual fixo para se estipular a comissão ou a quantia fica a critério da imobiliária/construtora?
O percentual varia de acordo com o tipo de imóvel.
Levando em consideração, novamente, o Estado de São Paulo, como observado na tabela acima, em se tratando de imóvel urbano, por exemplo, o percentual varia entre 6% a 8%.
Outra forma de quantificar o percentual de corretagem seria o ajuste entre as partes, conforme autoriza o artigo 724 do Código Civil.
 A responsabilidade pela comissão de corretagem é do consumidor ou da imobiliária/construtora do corretor?
Importante esclarecer que se aplica o Código de Defesa do Consumidor nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel residencial, celebrado entre a construtora/incorporadora e os promitentes compradores.
Assim, no particular, a comissão de corretagem é de responsabilidade da construtora, eis que, transferem as despesas de corretagem ao consumidor, quando, em verdade, caberia à mesma tal ônus, considerando que o consumidor comparece diretamente no local de venda (stands), deparando-se com corretor da própria construtora (vendedora) e ou de imobiliária vinculada a mesma empresa ou por ela contratada.
 Em quais hipóteses a corretagem não é permitida?
A comissão de corretagem somente não é devida quando o corretor for desidioso com a obrigação assumida. Caso as partes tenham iniciado ou concluído o negócio, sem a intermediação do corretor, não há que se falar em remuneração ao mesmo.
 Em que casos a corretagem é permitida?
Quando é contratada e a intermediação ocorre em sua plenitude, ou seja, com a conclusão efetiva do negócio. É necessário que ocorra serviço de intermediação para caracterizar a atividade do corretor, e via de consequência, o direito a comissão.
 Nos casos de cobrança indevida, até quanto tempo depois de efetivado o negócio o consumidor que se sentir lesado pode pleitear ressarcimento dos valores?
A questão em relação a prescrição ainda encontra diversas vertentes em nossos Tribunais.
A majoritária vertente, caminham pela aplicação do prazo prescricional trienal, entendendo que aplica-se a regra do artigo 206, §3º, IV, do Código Civil, por se tratar de pretensão por enriquecimento sem causa.
Entretanto, há entendimentos de que se aplica o prazo prescricional decenal, constante do Código de Defesa do Consumidor, considerando que a pretensão se funda nos termos artigo 51, inciso IV, do CDC, ou seja, que se trata de prática abusiva, aplicando, assim a regra do artigo 205 do Código Civil (apelação nº 0057947-52.2012.8.26.0564, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo).
Outra vertente caminha para aplicação do artigo 206, §5º, II, do Código Civil, aplicando, assim, a prescrição quinquenal (apelação nº 4000561-59.2013.8.26.0564, do Tribunal de Justiça de São Paulo).
Concluindo, considerando que o prazo prescricional não encontra-se pacificado pela nossa jurisprudência, prudente seria ajuizar demanda no prazo prescricional trienal.
 Quando a corretagem é considerada venda casada?

O artigo 39, do Código de Defesa do Consumidor, proíbe, de forma categórica, a venda casada.

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;
Assim, a corretagem somente é considerada venda casada, quando a construtora, ferindo de morte o dispositivo legal destacado, transfere a despesa de corretagem ao consumidor. Em verdade, a construtora/incorporadora repassa ao consumidor a responsabilidade que lhe pertence, considerando que o consumidor não é obrigado a contratar dito serviço, partindo da premissa, que o corretor foi contratado diretamente pela construtora.
 Nos casos em que a questão é levada à Justiça, qual o entendimento que o Judiciário tem adotado com relação ao assunto?

Nos casos específicos, que envolve a existência de construtoras/incorporadoras, que utilizam do profissional de corretagem contratados por ela mesma, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, reiteradamente, vem dando ganho de causa aos consumidores, aplicando da mesma forma como já decidido pelo Superior Tribunal de Justiça – STJ, o Código de Defesa do Consumidor – CDC, e declarando a abusividade no repasse ao consumidor do valor referente a comissão de corretagem.
Para basilar o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, faço referência aos processos nºs 0032068-93.2012.8.26.0224 e 0000562-51.2011.8.26.0704.
Outro não é o entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul, que também possui o mesmo entendimento:

E M E N T A – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C.C. REPETIÇÃO DE INDÉBITO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – CONTRATO DE CORRETAGEM – CONDUTA ABUSIVA – OBRIGAÇÃO QUE COMPETE AO COMITENTE – REPETIÇÃO DO INDÉBITO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO – SENTENÇA REFORMADA.
Patente a relação de consumo, prevalece a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor sobre as do Código Civil.
O pagamento dos serviços de corretagem só pode ser exigido do comprador do imóvel ou quando ele contrata o profissional, ou quando há livre negociação entre as partes. Não se aplica o disposto no art. 724 do Código Civil, uma vez que a contratação da imobiliária foi feita pela incorporadora, que impôs ao consumidor o pagamento da comissão.
(Apelação Cível - Ordinário - N. 2012.011335-9/0000-00 - Campo Grande., Relator - Exmo. Sr. Des. Marco André Nogueira Hanson. Julgamento: 22/05/2012, Órgao Julgador: 3ª Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul.)


6 comentários:

  1. Conseguimos uma grande vitória contra a Construtora Turecki LTDA. no condominio reserva do horto.

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  2. Isso tudo vale para a ESSER ALASKA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA?

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  3. Procura a devolução da corretagem e da taxa sati da ATUA e EVEN, do imóvel que comprei ainda na planta, fiquei sabendo que as pessoas estão conseguindo a indenização na Justiça, confere?

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  4. oa noite,

    O mês de Julho a Habitatus ficou como responsável pelo seguro de obra, a mesma não avisou e nem entrou em contato comigo para me orientar que no período 07/2014 seria pago pela mesma. Apenas fiquei sabendo depois que um amigo que mora também no condomínio me avisou.

    Entrei em contato com a Habitatus e falei o ocorrido fui orientado a procurar a caixa econômica federal para tirar um extrato de debito da conta 012. foi o que eu fiz enviei para eles por e-mail.

    Me agendaram um dia parar fazer o deposito. Não foi feito então liguei de novo claro depois de varias ligações conseguir conversar com eles e foi agendado outro dia mas também não depositaram, muito bem não respeitaram novamente. Bom isso foi Feito 3 vezes e não foi depositado.

    Espero que através desse sistema de reclamar isso seja resolvido.

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  5. Fiz uma compra de apto da MRV, assinei o contrato com a construtora e antes de assinar com a caixa fui demitida e a aquisição acabou não dando certo. Cheguei a pagar a taxa de corretagem, orientada pela corretora que estava me atendendo e agora não tenho retorno da construtora. Fiz contato na central inúmeras vezes, fui até o plantão e ninguém sabe o que fazer, se eles me devolvem o dinheiro total, parcial enfim, tudo isso aconteceu de dezembro/14 a janeiro/15, voltei a trabalhar, tornei a fazer contato pra ver se eu continuava com o processo de compra e nada. Não tenho retorno, nem de corretores,nem da central nem de lugar nenhum. Gostaria da devolução do meu dinheiro, de uma posição, enfim, na hora de comprar são super acessíveis na hora de resolver um problema não tenho retorno.

    Att.

    Edilaine

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  6. Preço é preço: a comissão já tem que estar ali dentro do valor acordado. Pelo que entendi, parece que construtoras anunciavam o valor do imóvel sem a comissão do corretor. Aí eu acho errado, tem que anunciar o valor cheio. E o cheque da comissão tem que abater do preço, sim, porque é o valor que será descontado de comissão do valor total do imóvel. Enfim, não adianta a construtora tentar atrair o cliente anunciando o imóvel com um desconto qu na verdade equivale à comissão do corretor e depois querer que o cliente pague.

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