sexta-feira, 17 de abril de 2015

Taxação na compra de imóveis nos EUA

 

SÃO PAULO - “Dependendo do resultado da eleição, vou morar fora do Brasil.” Quem não ouviu alguma declaração desse tipo de amigos, celebridades ou conhecidos do Facebook em outubro do ano passado? Quase ninguém que prometeu deixar o país realmente foi embora, é verdade. Mas continua latente o interesse dos brasileiros em investir, trabalhar ou morar no exterior, manifestado em milhares de mensagens nas redes sociais. Corretores de imóveis nos EUA atestam o fato. De acordo com a Elite International Realty, uma das maiores imobiliárias de Miami, a procura de brasileiros por imóveis na cidade cresceu 40% após o término das eleições. Já segundo o departamento de imigração americano, a busca de brasileiros por vistos de permanência aumentou mais de 20% em 2014. 

O interesse por imóveis nos EUA começou a crescer logo após a crise do subprime. A abrupta redução na demanda por propriedades causada pelo fim do farra do crédito derrubou os preços. Em locais onde havia um enorme estoque de casas à vendas e em que tradicionalmente os americanos compram uma residência para as férias, como na Flórida ou em Las Vegas, os preços chegaram a despencar mais de 60% em poucos meses. O saldão dos imóveis no EUA também despertou o interesse dos brasileiros porque em 2009, 2010 e 2011 o dólar continuava muito barato, sendo negociado abaixo de R$ 2. A dupla pechincha de imóveis e dólar levou os brasileiros a se tornarem os principais compradores de imóveis na Flórida entre os estrangeiros.

Quem deu essa tacada não tem do que se arrepender, uma vez que os preços iniciaram uma trajetória firme de recuperação a partir de 2011 ao mesmo tempo em que o real começou a perder valor. Os preços de liquidação já ficaram para trás, mas os imóveis nos EUA ainda parecem interessantes, principalmente quando os investidores comparam os valores cobrados lá e em grandes metrópoles brasileiras, como Rio de Janeiro e São Paulo. O dólar também tende a se valorizar à medida que os EUA voltarem a elevar os juros e o preço das commodities continue em queda – o que torna um imóvel no exterior uma espécie de “hedge” natural contra a desvalorização do real. 

De acordo com Mauro Garofalo, fundador da consultoria imobiliária MAG Investments LLC, as boas experiências de quem já comprou imóvel lá fora ajudam a aquecer a demanda. “Os brasileiros estão insatisfeitos com a criminalidade, com a falta de recursos públicos em ensino e em saúde e com a falta de seriedade do governo.” O próprio Garofalo foi visitar o filho nos EUA em 2009 e acabou comprando uma casa que precisava de reparos. Ele contratou uma equipe para a reforma da residência e, logo após a conclusão da obra, recebeu uma proposta de compra tão interessante que o negócio foi fechado imediatamente.

O executivo, que no Brasil também trabalhava no mercado imobiliário, decidiu abrir um negócio de compra de imóveis para reforma e posterior venda nos EUA. Ele comercializou 50 casas dessa forma nos últimos cinco anos. “Conto com equipe própria para as reformas e, pelo conhecimento que adquiri, também faço consultoria gratuita para quem quiser adquirir um imóvel em Orlando ou Miami.” Ele relata que houve uma grande mudança no perfil dos brasileiros que imigram para os EUA. Antigamente eram pessoas que aceitavam qualquer tipo de emprego e muitas vezes trabalhavam ilegalmente. De cinco anos para cá, entretanto, a grande procura é de casais com filhos em idade escolar, empresários de classe média-alta ou alta e trabalhadores qualificados que desejam seguir carreira no exterior. 

Sem burocracia 

Comprar um imóvel nos EUA é bem mais fácil do que as pessoas imaginam. Com um visto de turista e passaporte válido, é possível ingressar no país, escolher um imóvel e fechar negócio. O passo seguinte será abrir uma conta em algum banco americano e abrir uma empresa que terá a propriedade do imóvel. “O procedimento de abrir e fechar empresas é muito fácil e rápido nos EUA. Em um dia está concluído”, explica. É recomendável abrir uma empresa em nome próprio e da família para fugir da elevada taxação sobre heranças nos EUA. Quando um americano morre, o governo chega a ficar com 50% de seus bens. Isso não acontece quando o imóvel está em nome de uma empresa da família. A tributação sobre a transação imobiliária e o custo do registro saem por 2% a 3% do valor da propriedade – algo parecido com o que é cobrado por cartórios e prefeituras no Brasil. Os impostos serão mais pesados apenas sobre o ganho de capital obtido quando a propriedade for vendida – o que também é semelhante ao que acontece no Brasil.

Segundo Jose “Pepe” Diaz, Miami-Dade County Commissioner (uma espécie de subprefeito de um dos bairros de Miami), é difícil encontrar um sistema tributário mais complexo que o brasileiro – portanto, não se preocupe com isso. Outro ponto positivo destacado por ele é a rápida adaptação dos brasileiros. “O ‘brazilian way of life’ já está incrustrado em Miami. Em alguns bairros, há mais pessoas falando português do que inglês. (...) Posso dizer isso porque sou cubano e muitas vezes tenho a mesma sensação.” Uma das principais vantagens dos imóveis nos EUA são as taxas de juros reduzidas para o financiamento do negócio. As condições oferecidas lá para brasileiros são parecidas com as praticadas pelos bancos nacionais. É possível pagar 30% e financiar o saldo devedor em até 30 anos. O comprometimento máximo da renda alcança 40% - no Brasil a parcela mensal do financiamento não pode superar 30% da renda. A grande diferença, no entanto, são as taxas de juros. Os bancos brasileiros cobram cerca de 10% ao ano de custo efetivo para um financiamento imobiliário. Já nos EUA é possível conseguir crédito com juros a partir de 4%. A diferença pode não parecer tão relevante, mas considerando um financiamento de R$ 500 mil e pagamento em 30 anos, o mutuário pagará 4.240,80 por mês (desembolso total de R$ 1.526.687,95) no Brasil e R$ 2.366.51 por mês (desembolso total de R$ 851.943,16) nos EUA. Uma diferença gritante, portanto.

Para quem planeja comprar um imóvel para ganhar com o aluguel, o conselho de Garofalo é procurar casas de veraneio na Flórida. Esses imóveis costumam ser alugados por períodos curtos, como uma semana, por valores interessantes. Dependendo do sucesso do empresário em conseguir locatários para o imóvel, a renda será suficiente para cobrir todas as despesas do imóvel e ainda garantir um bom lucro. No caso de contratos de locação mais longos, ele alerta que o investidor deve estar ciente que nos EUA é o proprietário o responsável por pagar o condomínio e o imposto sobre a propriedade (equivalente ao IPTU), e não o inquilino como no Brasil. Essa diferença pode reduzir o lucro da operação. Outra forma de investir é com a compra de imóveis comerciais, de preferência com contratos de locação já assinados. Nesse caso, o inquilino assume as contas de condomínio e IPTU. 

Mas e o preço dos imóveis? É comum ouvir que os valores cobrados no Rio e em São Paulo são altos mesmo quando comparados aos de grandes cidades americanas. O preço do metro quadrado depende de uma série de fatores: localização, número de quartos, padrão da construção, estado de conservação, etc. Em Orlando, que oferece preços mais baixos que Miami, ainda é possível comprar imóveis por menos de R$ 3 mil o m2 para residências de baixo/médio padrão, menos de R$ 5 mil o m2 para médio/alto padrão e cerca de R$ 12 mil o m2 para imóveis de luxo. Os valores podem ser considerados bem atrativos se comparados aos preços médios de São Paulo (R$ 8.300) e Rio (R$ 10.800), segundo o índice FipeZap.

* Essa matéria foi publicada na edição 54 da revista InfoMoney, referente ao bimestre janeiro/fevereiro de 2015, por Arthur Ordones, 17-04-2015. 


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