Arrematante é o responsável por negociar a saída do atual morador
Custo de contratação de um escritório de advocacia para ajudar na retirada pode chegar a 10% do valor do bem
"É fundamental checar no edital se existe algum morador no imóvel. Essa informação é obrigatória", afirma Marcos Caielli, diretor de operações imobiliárias da Portal de Documentos, empresa que faz gestão de documentos digitais com valor jurídico.
Para resolver essa pendência, o investidor Luiz Marangon, 65, que já arrematou mais de 20 imóveis e terrenos, primeiro pergunta se a pessoa pode sair amigavelmente. Se não consegue convencê-la, costuma oferecer de R$ 3.000 a R$ 5.000.
Segundo ele, essa solução normalmente é mais rápida e barata do que a contratação de um advogado para entrar com uma ação de imissão de posse, que consiste em exigir a desocupação do imóvel. O custo varia muito, dependendo do escritório de advocacia contratado, mas pode atingir cerca de 10% do valor do apartamento.
"Em um leilão, a pessoa acha o preço atraente, mas pode ter de arrumar um advogado e ficar brigando um ou dois anos até se mudar. Vai valer a pena?", questiona o advogado de direito imobiliário Marcelo Tapai.
A advogada Joanna Paes de Barros e Oliveira ressalta que um leigo no assunto poderá se precaver se buscar ajuda especializada para analisar a documentação do imóvel antes de arrematar o bem.
TERMOS TÉCNICOS
Judicial ou extrajudicial. Alienação fiduciária. Imissão de posse. São vários os termos que geram dúvida para quem não está familiarizado com um leilão de imóveis. E a dica para fazer uma compra segura é conhecer bem cada um deles antes de dar o primeiro lance.Há dois tipos de leilão. No judicial, houve uma decisão da Justiça de penhora do bem para pagamento de dívidas diversas, como de condomínio ou com órgãos públicos.
Já o extrajudicial, em geral feito por bancos ou instituições financeiras, ocorre com base na alienação fiduciária, na qual o bem fica em nome do credor até que o comprador quite a dívida do financiamento habitacional.
Marcelo Tapai ressalta que, se o mutuário atrasar o pagamento acima do período estabelecido em contrato (em geral, três meses), terá de honrar todas as dívidas em até 15 dias após a notificação do banco --se não o fizer, o bem deverá ir a leilão.
Como não precisa passar pela Justiça, o processo de leilão via alienação fiduciária, que também está previsto em lei, costuma ser mais curto, o que aumenta as chances de haver alguém ainda habitando a casa ou apartamento.
O funcionário público Eduardo Abitante afirma que os leilões podem ser um "grande filão", mas ressalva que o processo costuma ser mais lento do que na compra de um apartamento usado.
"Paguei R$ 190 mil em um imóvel que valia R$ 600 mil, mas ele estava ocupado. Em outro, havia inquilinos que nem sabiam que o bem tinha sido leiloado."
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