segunda-feira, 16 de dezembro de 2013

Abusividade da corretagem na compra de imóvel na planta

 


Processo
AREsp 350052
Relator(a)
Ministro SIDNEI BENETI
Data da Publicação
08/08/2013
Decisão
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 350.052 - MS (2013/0161981-0)
RELATOR : MINISTRO SIDNEI BENETI
AGRAVANTE  : BROOKFIELD MB EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A E OUTRO
ADVOGADOS : EDUARDO LUIZ BROCK
SOLANO DE CAMARGO
CLAUDEMIR LIUTI JÚNIOR E OUTRO(S)
AGRAVADO   : MILTON COSTA DE OLIVEIRA CURVINA
ADVOGADOS : PAULO AFONSO OURÍVEIS
FLÁVIO NANTES DE CASTRO E OUTRO(S)
INTERES.   : CIAL CAMPO GRANDE LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

DECISÃO
1.- BROOKFIELD MB EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e OUTRO interpõem
Agravo de Decisão que negou seguimento a Recurso Especial,
fundamentado nas alíneas "a" e "c", do inciso III, do artigo 105, da
Constituição Federal, manejado contra Acórdão do Tribunal de Justiça
do Estado de Mato Grosso do Sul, Relator o Desembargador OSWALDO
RODRIGUES DE MELO, assim ementado (e-STJ fls. 181):
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C REPETIÇÃO DE
INDÉBITO - AQUISIÇÃO DE IMÓVEL DE INCORPORADORA - COMISSÃO DE
CORRETAGEM - PAGAMENTO IMPOSTO SEM NEGOCIAÇÃO ENTRE AS PARTES -
ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR - REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO - ART. 42, DO CDC -
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
Com a promulgação do Código de Defesa do Consumidor, a vontade
continua essencial à formação dos negócios.jurídicos, mas sua
importância e força diminuíram, levando à relativa noção de força
obrigatória e intangibilidade do conteúdo do contrato, conforme
dispõem os artigos 6º , incisos IV e V, e 51 do CDC.
O pagamento de comissão de corretagem imposto ao consumidor, quando
da aquisição de imóvel diretamente com incorporadoras  imobiliárias,
sem a prévia negociação entre as partes, configura cláusula abusiva,
não podendo ser de responsabilidade daquele.
O art. 42 do CDC está calcado no princípio que veda o enriquecimento
injustificado do credor, para tanto, faz-se necessário a
demonstração da má-fé na cobrança, vale dizer, de que não houve
engano justificável.
Recurso conhecido e provido.
2.- Os Embargos de Declaração interpostos foram rejeitados (e-STJ
fls. 200/209).
3.- As Agravantes, nas razões do especial, apontam ofensa aos
artigos 421, 422 e 724, todos do Código Civil, e ao artigo 42 do
Código de Defesa do Consumidor, além de dissídio jurisprudencial,
sustentando, em síntese: a) legalidade do  pagamento da taxa de
corretagem pelo comprador (Agravado), uma vez que previsto no
contrato firmado entre as partes; b) não cabimento do pagamento em
dobro do valor cobrado, ante a ausência de comprovada má-fé por
parte das Agravantes.
É o breve relatório.
4.- O inconformismo não merece prosperar.
5.- No tocante ao pagamento da comissão de corretagem, o Acórdão
recorrido entendeu que ele não poderia ser exigido do Agravado,
visto que não houve livre negociação entre as partes. Também ficou
assentado que referida taxa não constava no contrato firmado entre
as partes. Constando apenas no verso do Pedido de Aprovação de
Crédito com Reserva de Unidade, em letras miúdas.  Ademais, apontou
que a intermediadora beneficiária do pagamento não participou da
venda do imóvel.
Dispõe o Aresto agravado (e-STJ fls. 185/186):
No que diz respeito ao pagamento do requerente-recorrente da
comissão de corretagem prevista no contrato entabulado entre as
partes, entendo que a sentença não deve ser prevalecer.
Isto porque, verifica-se que o contrato firmado entre as partes é
aquele denominado de adesão, por ter sido elaborado unilateralmente
por parte das recorridas, não havendo qualquer possibilidade de
discussão do consumidor, no caso, o recorrente, a respeito de suas
cláusulas, na forma do art. 54, do CDC:
(...)
Na hipótese, verifica-se do instrumento contratual firmado entre as
partes que não havia qualquer cláusula prevendo o pagamento da
referida comissão por parte do adquirente do imóvel, no caso, o
autor-recorrente.
Contudo, conforme o documento de f. 36 (Pedido de Aprovação de
Crédito com Reserva de Unidade), foi previsto o serviço de
intermediação no valor de R$ 11.893,06 (onze mil, oitocentos e
noventa e três reais e seis centavos), constando no verso do deste,
em letras miúdas, que os adquirentes, após "assinado o contrato de
aquisição do imóvel, efetuarão o pagamento da comissão de
intermediação devida em percentual do preço do imóvel, não
integrante do preço da aquisição"
Ora, veja-se que o contrato entabulado entre as partes infringe os
princípios do Código de Defesa do Consumidor, subvertendo
especialmente o artigo 51 e seu inciso IV que veda o estabelecimento
de "obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o
consumidor em desvantagem exagerada ou que sejam incompatíveis com a
boa-fé ou a equidade".
Assim, é certo que o fornecedor só poderá estipular obrigações que
não contrariem estas regras. Deduz-se, então, que a cláusula que
prevê o percentual a título de comissão de corretagem, diga-se,
imposto aos consumidores de forma exagerada pelas recorridas no
aludido contrato de adesão, é nula de pleno direito.
(...)
Logo, inaplicável ao presente caso o disposto no art. 724, do Código
Civil, visto que a contratação foi realizada diretamente com as
incorporadoras imobiliárias, que impuseram ao consumidor o pagamento
da aludida comissão, sem ter havido prévia negociação entre as
partes. Aliás, vê-se dos autos que a intermediadora beneficiária
deste pagamento, Cial Campo Grande Lançamentos Imobiliários Lida,
sequer participou da venda do imóvel.
Nesse contexto, a revisão do julgado com o consequente acolhimento
da pretensão recursal demandaria o reexame de circunstâncias
fático-probatórias da causa, o que não se admite em âmbito de
Recurso Especial, ante o óbice das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal.
6.- Convém ser dito que, ao entender que o Agravado não deveria
arcar com o pagamento da comissão de corretagem, o Acórdão recorrido
consignou  pela abusividade da cláusula que previa referida comissão
(artigo 51, IV, Código de Defesa do Consumidor). Ocorre que esse
fundamento, suficiente, por si só, para manter a conclusão do
julgado, não foi objeto de impugnação específica nas razões do
Recurso Especial, incidindo, à hipótese, o óbice da Súmula 283 do
Supremo Tribunal Federal, por aplicação analógica.
7.- Quanto à repetição em dobro do indébito, prevista no art. 42,
parágrafo único, do CDC, a jurisprudência das Turmas que compõem a
Segunda Seção do STJ é firme no sentido de que ela pressupõe tanto a
existência de pagamento indevido quanto a má-fé do credor. A esse
respeito, confiram-se, os seguintes julgados: REsp 871.825/RJ, Rel.
Min. SIDNEI BENETI, DJ 23.8.10; REsp 910.888/RS, Rel. Min. JOÃO
OTÁVIO DE NORONHA, DJ 2.2.10; REsp 1.127.721/RS, Relª. Minª. NANCY
ANDRIGHI, DJ 18.12.09; AgRg no REsp 922.730/RS, Rel. Min. PAULO
FURTADO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/BA), DJ 24.11.09; AgRg no
REsp 734.111/PR, Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ 4.12.07.
No presente caso, o Tribunal de origem a partir da análise detida
dos autos, entendeu caracterizada a  má-fé, nos seguintes termos
(e-STJ fls.187):
In casu, não há como vislumbrar a ocorrência de qualquer engano
justificável. Como visto, as recorridas tentaram obter vantagem
indevida ao impor ao consumidor o pagamento da comissão de
corretagem, caracterizando venda casada, prática prevista no  art.
39, I, do CDC e vedada no ordenamento jurídico.
Logo, como a conduta das recorridas foi incompatível com a boa-fé
contratual, é possível a repetição do indébito em dobro.
Infere-se, portanto, que a convicção a que chegou o Acórdão
recorrido decorreu da análise das circunstâncias fáticas da causa,
cujo reexame em âmbito de Especial, esbarra no óbice da Súmula
7/STJ.
8.- Ante o exposto, com apoio no art. 544, § 4º, II,  b , do CPC,
conhece-se do Agravo e nega-se seguimento ao Recurso Especial.
Intimem-se.
Brasília (DF), 12 de julho de 2013.
Ministro SIDNEI BENETI
Relator
 
 

Consumidor não é obrigado a pagar corretor de imóveis


Um problema bastante comum aos compradores de imóveis de construtoras
tem sido o pagamento dissimulado da taxa de corretagem.

O problema começa quando ao comprar um imóvel, o consumidor é
informado do preço total da compra e é instado a dar um “sinal”
para concretizar o negócio, muitas vezes sob o argumento de venda que
restam poucas unidades ou que a tabela de preços vai ser reajustada.
É feito uma proposta de compra e aquele valor colocado como arras,
uma espécie de multa prevista no Código Civil/02 se uma das partes
desistir do negócio.

Quando chega o contrato definitivo o consumidor descobre então que
aquele valor dado a título de arras, na verdade era em grande parte a
comissão de corretagem que foi cobrada dele e não do vendedor do
imóvel.

O IBEDEC, Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo, afirma que a prática ofende o Código de Defesa do Consumidor na medida que retira do consumidor o direito à
informação clara, precisa e ostensiva sobre o produto e preço
adquirido, o que é proibido pelos artigos 6º, III, 31 e 46 do CDC.

Além disto, os corretores que agem desta forma também ferem o artigo
723 do Código Civil/02 que dispõe:

“O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e
prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as
informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo único: Sob
pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente
todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio,
das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos
resultados da incumbência”, explica o presidente do IBEDEC, Geraldo Tardin.

abusividade cobrança corretagem advogado são pauloAs reclamações mais comuns são de pessoas não habilitadas pelo
CRECI; profissionais que atuam com parcialidade defendendo o interesse
de apenas uma das partes; profissionais que recomendam negócios sem
as devidas cautelas e colocam consumidores em situação de risco;
etc.

Portanto, quem vai comprar um imóvel diretamente da construtora deve tomar alguns cuidados:

- Exija sempre que o corretor de imóveis apresente a carteira do
CRECI e ligue no Conselho para conferir a autenticidade do documento;

- O corretor de imóvel só poderá receber sinal de compra caso
esteja expressamente autorizado pelo vendedor, através de contrato
específico dizendo isto, e cuja cópia o consumidor deverá solicitar
e guardar.

- Jamais faça o negócio por procuração ou contrato de gaveta. Se
for necessário passar uma procuração, coloque cláusula de prazo
máximo para efetivação do negócio, além do dever de prestação
de contas. Isto amarra o profissional ao objeto do seu contrato e
evita desvios de conduta;

- O corretor tem a obrigação de pesquisar e apresentar todas as
certidões referentes à transação, inclusive sobre dívidas de
condomínio, dívidas com concessionárias de serviços públicos,
parcelas de financiamento em aberto perante a construtora ou banco,
taxas de mobiliário de áreas comuns e de entrega do imóvel, além
de dívidas de IPTU e processos contra o vendedor;

- Cabe o pagamento da corretagem somente a parte que encarregou o
corretor de procurar o negócio determinado, porém, o pagamento pode
ser dividido entre o comprador e o vendedor, desde que isto conste
expressamente no contrato;

- O contratante deve fazer constar em cláusula no contrato que o
pagamento da corretagem só se efetuará com a escritura pública
devidamente registrada;

- O contrato de corretagem não impõe uma simples obrigação de
meio, mas sim um obrigação de resultado; O STJ, no julgamento do
Resp 753.566 decidiu que quem contrata corretores só deve pagar
comissão de corretagem se o negócio for efetivado. No caso julgado
pelo STJ, os consumidores que contrataram corretor ingressaram na
justiça pedindo a devolução do valor pago a título de comissão
porque o banco não liberou o financiamento e com isso a aquisição
foi frustrada. Segundo a ministra Nancy Andrighi, “a comissão de
corretagem só é devida se houver conclusão efetiva do negócio, sem
desistência por parte dos contratantes.”

- O consumidor deve declarar no contrato de compra e venda o valor da
corretagem, quem pagará o corretor ou os corretores e deve exigir
Nota Fiscal se for uma imobiliária ou um RPA - Recibo de Pagamento à
Autônomo em caso de corretor pessoa física. Caso o corretor se negue
a dar o recibo ou nota fiscal, o consumidor pode recusar o pagamento
ou registrar um BO na delegacia por sonegação fiscal.


Vale lembrar que quem dá garantia a contrato é somente um advogado. 
"Ele é o profissional habilitado para analisar a documentação do imóvel, 
dos vendedores e dos compradores, e vai ajudar à entabular um contrato 
justo e equilibrado, protegendo o interesse de ambas as partes e 
assegurando igualdades de direito em caso de rescisão ou descumprimento 
das cláusulas. O preço desta assessoria é normalmente inferior à comissão 
paga ao corretor e pode evitar muitas dores de cabeça ou até a perda do seu 
patrimônio", finaliza Tardin.

7 comentários:

  1. Prezados,
    comprei um imovel na planta e tive inumeros aborrecimentos, inclusive, fiz 3 vistorias para aprovar o imovel,atualmente aguardo a liberacao do financiamento.
    Assim, estou pretendendo pedir indenizacao por danos morais pelos aborrecimentos e transtornos causados, bem como a devolucao da taxa de corretagem, a qual foi absurda e nao obtive qualquer suporte.
    'E possivel tal pleito? Qual o pedido para embasar a taxa da devolucao da corretagem?
    Aguardo retorno.
    Grata,
    Fabiana

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  2. Qual a porcentagem media que se paga de corretagem na compra de um imovel? Por exemplo, se comprar um imovel de 100 mil, quanto se paga de corretagem normalmente? (ex. 6%)

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  3. Na venda de uma casa, quem paga a comissão do corretor?

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  4. Comprei imóveis nos empreendimentos WAY PENHA, FUSION HOME e OFFICE SANTANA. Posso pedir a devolução de todos?

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  5. Gostaria do contato deste advogado, pode me passar? Sou morador do SP também. Grato

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  6. Preço é preço: a comissão já tem que estar ali dentro do valor acordado. Pelo que entendi, parece que construtoras anunciavam o valor do imóvel sem a comissão do corretor. Aí eu acho errado, tem que anunciar o valor cheio. E o cheque da comissão tem que abater do preço, sim, porque é o valor que será descontado de comissão do valor total do imóvel. Enfim, não adianta a construtora tentar atrair o cliente anunciando o imóvel com um desconto qu na verdade equivale à comissão do corretor e depois querer que o cliente pague.

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