quinta-feira, 18 de julho de 2013

STJ cria exceção ao caráter "propter rem" de dívida condominial

 

O Superior Tribunal de Justiça proferiu decisão que criou a primeira exceção à regra das dívidas propter rem, em recurso com a Relatoria da Ministra Nancy Andrighi.

O julgamento decorreu da condenação de uma a arrematante ao pagamento das dívidas condominiais em aberto e reputando inaplicável o art. 141, II, da Lei 11.101/2005.

A Ministra invocou precedente isolado mas que, agora, tende a ganhar força nos Tribunais: "REsp 1.044.890/RS, 3ª Turma, Rel. Min. Sidnei Beneti, DJe de 15/6/2010. Contudo, há também, deve-se dizer, precedente contrário, reputando que "a responsabilidade pelo pagamento de débitos condominiais e tributários existentes sobre imóvel arrematado, mas que não foram mencionados no edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante": REsp 540.025/RJ, 3ª Turma, de minha relatoria, DJ de 30/6/2006."

Considerou ainda que: "Basta pensar que se o imóvel é a garantia de pagamento da taxa condominial, ele não pode carregar consigo o débito a cuja amortização sua venda objetiva. Para compreendê-lo, basta pensar num exemplo simples: Imaginemos uma situação em que o débito tenha se acumulado de tal forma que seja maior que o valor do bem. Se mantido o entendimento até aqui preconizado, nenhum credor se interessará pela compra em juízo, já que o preço total desencorajaria qualquer lanço. A garantia consubstanciada pelo imóvel, assim, em lugar de viabilizar a amortização da dívida, apenas a eternizará. Em lugar de transferir o bem para um novo proprietário, que a partir de sua posse adimpliria as taxas futuras, teríamos um imóvel paralisado, de venda impossível, que só acumularia mais e mais débitos. Não é uma providência interessante para nenhuma das partes."

O caso ainda não transitou em julgado.

Fonte: STJ

"PROCESSO CIVIL E DIREITO CIVIL. ARREMATAÇÃO. DÉBITO DE CONDOMÍNIO. VENDA JUDICIAL COM A RESSALVA DE NÃO IMPOSIÇÃO AO ADQUIRENTE DOS PAGAMENTOS DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO. DECADÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE SE REPUTAR TRANSFERIDOS OS DÉBITOS. 1. A jurisprudência da 2ª Seção apresenta precedentes no sentido da responsabilidade do adquirente pelos débitos de condomínio que oneram o imóvel adquirido. Esse entendimento tem sido estendido às arrematações em juízo. 2. Na hipótese de omissão do edital quanto à existência de débitos, há precedentes na 3ª Turma que, tanto admitem, como não admitem a transferência ao adquirente dos débitos condominiais. 3. Se o condomínio, ciente de que a aquisição do imóvel em juízo fora promovida com a ressalva expressa da não transferência do débito condominial, não se insurge tempestivamente, deixando decair seu direito à anulação do negócio jurídico, não pode, depois, reclamar do adquirente o pagamento de seu suposto crédito. 4. Não se pode onerar a parte que confiou na declaração do Poder Judiciário de não transferência dos débitos, apresentando-lhe, anos depois da compra, uma conta de despesas condominiais em valor equivalente ao que pagou pelo bem, notadamente quando já teria precluido seu direito de invalidar o negócio jurídico, que teve a não transferência dos débitos como uma das causas determinantes. 5. A jurisprudência que entende pela transferência aos arrematantes de débitos condominiais pode, muitas vezes, inviabilizar a garantia. Na hipótese em que tais débitos se acumulem a ponto de equivaler ao valor do imóvel, nenhum licitante terá interesse em arrematar o bem, criando-se uma espiral infinita de crescimento do débito. Melhor solução seria a de admitir a venda desonerada do imóvel e a utilização do produto para abatimento do débito, entregando-se o imóvel a um novo proprietário que não perpetuará a inadimplência. 6. Recurso especial conhecido e provido."


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