quinta-feira, 9 de maio de 2013

Valor declarado em escrituras

 

Rodolfo Spigai*
Todos nós sabemos que na compra e venda de imóveis incide o chamado Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e os emolumentos devidos ao Tabelião de Notas e ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
A alíquota do ITBI pode variar de um Município para outro, e sua base de cálculo normalmente é o valor venal constante no carnê de IPTU. Contudo, alguns municípios utilizam outros valores de “referência” para sua base de cálculo, que pode ser um valor pré-estipulado pelo Município, diverso do valor venal ou o próprio valor declarado pelo contribuinte.
O objetivo deste artigo é alertar o leitor de uma prática comum, porém ilícita, da possibilidade de fazer constar na escritura pública valor inferior ao verdadeiro valor do negócio para fins de diminuir o valor pago de ITBI e taxas.
A prática acima descrita constitui crime tipificado pelo art. 2°, inciso I, da Lei n° 8.137/90, com pena prevista de detenção, de 06 (seis) meses a (dois) anos, e multa.
O segundo problema se dá quando um vendedor de má-fé alega que o negócio foi viciado, ou por coação, ou foi enganado, e pedir a anulação do negócio ou, o que é pior, a “complementação” do preço em comparação ao constante na escritura e o valor de mercado do imóvel, conforme o artigo 157 do Código Civil.
A terceira hipótese e bem comum de acontecer é no caso de imóvel locado. Preenchido os requisitos do artigo 33 da Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato), qual seja:
Art. 33 - O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Imaginemos que o locador, por força da lei acima descrita, ofereceu ao locatário, por este ter preferência na compra, valor de R$ 50 mil e este recusou. Após o locador vendeu o imóvel por R$ 60 mil a terceiro, contudo, fez constar na escritura o valor de R$ 20 mil.
O locatário, pela via judicial, poderá tomar o imóvel para si, pagando o preço constante na escritura, ficando a aquisição do comprador de boa-fé invalidada, tendo que o locador devolver o dinheiro ao comprador mais perdas e danos.
O quarto problema é que poderá incidir Imposto de Renda por ocasião da revenda do imóvel sobre a diferença entre o valor da compra e da revenda.
Além disso, o baixo valor constante na escritura em comparação ao praticado pelo mercado pode ser usado por credores na alegação de conluio entre vendedor e comprador nos casos de fraude contra credores e à execução.
Outro grande prejuízo se dá no caso de o vendedor ser pessoa jurídica representada incorretamente. Poderá o representante legítimo alegar que a venda é inválida, conforme o artigo 47 do Código Civil e devolver, tão somente, o valor constante na escritura.
Podemos concluir que o chavão popular tem razão “O barato às vezes sai caro”.
* O autor é especialista em direito imobiliário, pós-graduado em administração de empresas e em administração contábil financeira.

Fonte: Cartoriotatui.com.br


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