terça-feira, 7 de maio de 2013

Justiça impede cobrança de saldo residual depois de cancelamento de hipoteca

 


Mesmo se a hipoteca do imóvel não tiver sido cancelada o Código Civil determina prazo máximo de cobrança de cinco anos

SÃO PAULO - Os brasileiros que levantaram financiamentos imobiliários através do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) durante as décadas de 70 e 80 tiveram que passar pelo pesadelo de verem as prestações ajustadas com base em uma inflação crescente.

Muitos acabaram tendo seus imóveis retomados, mas alguns deles mesmo tendo quitado o financiamento estão recebendo notificações judiciais de que ainda teriam um saldo residual a quitar. Fazem parte deste grupo os mutuários, que na época, financiaram a compra de mais de um imóvel através do SFH usando a cobertura do Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS).

Financiamento duplo pelo SFH

Na verdade o que ocorria é que o mutuário já tendo um financiamento junto a um banco recorria a outro para financiar a compra do segundo imóvel. Como é proibido levantar dois financiamentos através do SFH, nestes casos, o mutuário se comprometia a vender o primeiro imóvel em um prazo de até seis meses.

Contudo, até 1991 quando foi criado o Cadastro Nacional de Mutuários (Cadmut) não havia qualquer tipo de controle sobre estes casos e muitos mutuários conseguiram a liberação da hipoteca de seu segundo imóvel sem qualquer problema.

Desde 1999, entretanto, a maioria dos agentes financeiros tem se recusado a cancelar a hipoteca do segundo imóvel nos casos de duplo financiamento. Em geral o que ocorre é que o agente pede que o mutuário quite o saldo residual existente do financiamento para conseguir o cancelamento da hipoteca sobre o imóvel.

Vale ressaltar que nos financiamentos através do FCVS o saldo residual é automaticamente quitado no final do prazo do financiamento. Além disto, alguns dos mutuários que estão sendo comunicados da existência deste saldo residual já tiveram a hipoteca de seus imóveis cancelada há vários anos, o que confirma a quitação do financiamento.

Cobrança deve ser questionada na Justiça

Na opinião dos advogados especializados no assunto este tipo de atitude não é correta, pois para que se possa cobrar o saldo residual do financiamento do segundo imóvel, o agente financeiro precisa primeiro conseguir anular a quitação do financiamento do primeiro imóvel.

Para isto é preciso provar que houve dolo, erro ou simulação por parte do mutuário. Mesmo assim a comprovação e o pedido de anulação do primeiro financiamento deve respeitar o prazo de quatro anos imposto pelo Código Civil. Mesmo nos casos em que o primeiro financiamento foi cancelado, o Código Civil prevê um prazo máximo de cinco anos para a cobrança deste saldo residual, o qual na maioria dos casos já venceu há alguns anos. 

Se você faz parte dos mutuários que mesmo tendo a hipoteca do seu imóvel cancelada recebeu recentemente notificação de que deve pagar um saldo residual do antigo financiamento, é recomendável que entre imediatamente com uma "contra-notificação" alegando que o débito em questão já foi quitado, tanto que a hipoteca foi cancelada e que você não tem mais qualquer relação jurídica com o agente financeiro.

Mutuário não deve assinar acordos

Os advogados especializados em direito imobiliário também alertam os ex-mutuários a não assinarem qualquer tipo de acordo com o agente financeiro, o que caracterizaria uma confissão de dívida.

Nos casos em que a hipoteca ainda não foi cancelada o mais recomendável é entrar com uma ação declaratória de inexistência de débito na Justiça. Isto porque nestes casos a Justiça tem dado parecer favorável aos mutuários com base no fato de que honraram com os pagamentos mensais dos valores cobrados pelo fundo.


1 comentários:

  1. Em 1989 adquirí junto a COHAB-SP um imovel. O plano era PES/CP e entrei com parte da entrada o saldo do FGTS. Se usei FGTS acredito eu que estou na modalidade FCVS. Porem após o pagamento da ultima parcela (240) fui agraciado com uma dívida 3 X o valor do imóvel. Isso é justo ?

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