terça-feira, 7 de maio de 2013

FCVS deve cobrir contrato de gaveta

 


Autos com (Conclusão) ao Juiz em 24/06/2011 p/ Sentença

*** Sentença/Despacho/Decisão/Ato Ordinátorio
Tipo : A - Com mérito/Fundamentação individualizada /não repetitiva Livro : 5 Reg.: 609/2011 Folha(s) : 64

M. F. B., devidamente qualificada, ajuizou a presente ação contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e ITAÚ UNIBANCO - BANCO MULTIPLO S/A, alegando, em apertada síntese, que celebrou contrato particular de cessão de direitos sobre o imóvel, com sub-rogação de ônus hipotecário, em 03 de julho de 1992, com Carlos Eduardo Rangel Rodrigues (comprador do imóvel, que foi financiado pelo Banco Itaú aos mutuários: Osvaldo Ferri Filho, Débora Regina Hladkyi Ferri e Fátima Aparecida Ferri).No término do pagamento das 240 prestações, a autora almejava a quitação e liberação da hipoteca, quando foi surpreendida com a informação sobre a existência de um saldo devedor residual, uma vez que o mutuário original, Sr. Osvaldo Ferri Filho, possuia duplo financiamento, motivo impeditivo para a quitação e liberação da hipoteca. Por isso, pede a quitação do contrato, bem como o cancelamento da hipoteca. A inicial de fls. 02/17 foi instruída com os documentos de fls. 18/52.O pedido de tutela antecipada foi deferido às fls. 64.A ré CEF foi citada (fl. 66), apresentando contestação às fls. 69/88. Alega irregularidade no financiamento, tendo em vista a existência de duplicidade de financiamento firmado pelo mutuário original, requerendo a improcedência da ação.O réu Itaú foi citado (fls. 67/68), apresentando contestação às fls. 100/129. Alega, preliminarmente, a ilegitimidade ativa da autora. No mérito, sustenta a ilegalidade da venda sem o consentimento do credor hipotecário, impossibilidade de quitação do saldo devedor, uma vez que o mutuário original possuía duplo financiamento, requerendo, por fim a improcedência da ação. Réplica às fls. 140/158.Foi deferida a inclusão da União Federal, na qualidade de assistente litisconsorcial (fl. 173).A autora interpôs agravo retido, às fls. 179/185, que não foi admitido dada a sua intempestividade (fl. 194).Foi determinado que a autora apresentasse procuração daqueles que contraíram financiamento com o Banco Itaú (contrato primitivo), que foi cumprido (fls. 199 e 211/213). É o relatório.FUNDAMENTO E DECIDO.A hipótese comporta o julgamento antecipado, nos termos do artigo 330, I, do CPC.A autora celebrou, em 03.07.1992, contrato particular de cessão de direitos sobre o imóvel, objeto desta ação, com sub-rogação de ônus hipotecário com Carlos Eduardo Rangel Rodrigues(fls. 37/43), sendo certo que a autora adimpliu com todas as parcelas atinentes ao contrato de financiamento firmado com os mutuários originais.Cumpre ressaltar que a autora é parte legítima para ajuizar a presente ação. Com o advento da Lei 10.150/2000, teve reconhecido seu direito à sub-rogação dos direitos e obrigações do contrato primitivo, razão pela qual tem a cessionária (autora) legitimidade para discutir e demandar sobre questões atinentes às obrigações assumidas aos direitos adquiridos.Neste sentido:PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO - SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - "CONTRATO DE GAVETA" - LEI 10.150/2000 - LEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO - DUPLO FINANCIAMENTO - COBERTURA PELO FCVS - QUITAÇÃO DE SALDO DEVEDOR - POSSIBILIDADE - RESPEITO AO PRINCÍPIO DA IRRETROATIVIDADE DAS LEIS - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - CAUSA SEM CONDENAÇÃO - FIXAÇÃO NOS TERMOS DO ART. 20, 4º, DO CPC - OBSERVÂNCIA DOS LIMITES PERCENTUAIS ESTABELECIDOS PELO ART. 20, 3º, DO CPC - DESNECESSIDADE - PRECEDENTES DESTA CORTE. 1. A Lei 8.004/90, no seu art. 1º, previu expressamente que a transferência dos contratos de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação somente poderia ocorrer com a anuência do agente financeiro. 2. Entretanto, com o advento da Lei 10.150/2000, o legislador permitiu que os "contratos de gaveta" firmados até 25/10/96 sem a intervenção do mutuante fossem regularizados (art. 20), reconhecendo ainda o direito à sub-rogação dos direitos e obrigações do contrato primitivo. Por isso, o cessionário, nessas condições, tem legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos. 3. A disposição contida no art. 9º da Lei. 4.380/64 não afasta a possibilidade de quitação de um segundo imóvel financiado pelo mutuário, situado na mesma localidade, utilizando-se os recursos do FCVS, mas apenas impõe o vencimento antecipado de um dos financiamentos. 4. Além disso, esta Corte Superior, em casos análogos, tem-se posicionado pela possibilidade da manutenção da cobertura do FCVS, mesmo para aqueles mutuários que adquiriram mais de um imóvel numa mesma localidade, quando a celebração do contrato se deu anteriormente à vigência do art. 3º da Lei 8.100/90, em respeito ao princípio da irretroatividade das leis. 5. A possibilidade de quitação, pelo FCVS, de saldos devedores remanescentes de financiamentos adquiridos anteriormente a 5 de dezembro de 1990 tornou-se ainda mais evidente com a edição da Lei 10.150/2000, que a declarou expressamente. 6. Nas causas em que não há condenação, os honorários advocatícios devem ser fixados nos termos do art. 20, 4º do CPC, segundo a apreciação eqüitativa do juiz, que não está obrigado a observar os limites percentuais de 10% e 20% postos no 3º do art. 20 do CPC. 7. Recursos especiais não providos.(RES- - Recurso Especial 824919 - Relatora: Eliana Calmon - 2ª Turma do C. STJ - dje - DATA: 23.09.2008). (Grifos Nossos).Assim, afasto a preliminar quanto a ilegitimidade da autora.Ao mérito, pois.O contrato de financiamento primitvo foi firmado entre Osvaldo Ferri Filho, Débora Regina Hladkyi Ferri, Fátima Aparecida Ferri e Banco Itaú - Crédito Imobiliário (Itaú Unibanco - Banco Múltiplo S/A) em 18.03.1983, que prevê a cobertura do FCVS.Em 27.01.1987, os supracitados mutuários celebraram compromisso de compra e venda(contrato de gaveta) com Carlos Eduardo Rangel.Em 03.07.1992, o Sr. Carlos Eduardo Ragnel Rodrigues firmou contrato particular de cessão de direitos, com sub-rogação de ônus hipotecário com a autora, que deu continuidade ao cumprimento do contrato celebrado, adimplindo com todas as parcelas atinentes ao contrato firmado com os mutuários primitivos.Destarte, ao final do contrato, tendo adimplido com as 240 parcelas, a autora solicitou a liberação da hipoteca ao Banco Itaú, que foi recusada pela existência de um saldo devedor residual, já que a autora não faria jus a cobertura do FCVS para pagamento do referido saldo, haja vista a multiplicidade de financiamento com recursos do SFH procedido pelo mutuário primitivo, Sr. Osvaldo Ferri Filho, entretanto tal argumentação não pode prosperar.Cumpre ressaltar que apenas em 1990, sobreveio lei que impossibilitou a cobertura pelo FCVS em mais de um imóvel, evitando, assim, a utilização de recursos públicos para especulação imobiliária, sendo certo que o contrato primitivo foi firmado em 18.03.1983.Não fosse o dispositivo constitucional que garante a preservação do ato jurídico perfeito, da coisa julgada e do direito adquirido, em 2000, explícita ficou a inaplicabilidade da nova lei aos contratos celebrados antes de 05.12.1990.Vale dizer: até esta data não haveria óbice legal à cobertura pelo FCVS em mais de um imóvel financiado.É nesse sentido a jurisprudência:PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM" DA CEF, ARGÜIDA EM CONTRAMINUTA, REJEITADA - AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO DE FINANCIAMENTO PARA AQUISIÇÃO DA CASA PRÓPRIA - SFH - PES/TP - DL 70/66 - TUTELA ANTECIPADA INDEFERIDA - FUNDO DE COMPENSAÇÃO POR VARIAÇÕES SALARIAIS (FCVS) - DUPLICIDADE DE FINANCIAMENTO NO MESMO MUNICÍPIO - CADASTRO DE INADIMPLENTES - AGRAVO IMPROVIDO. 1.Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva da CEF, argüida em sua contraminuta, porque nos contratos firmados entre os mutuários e entidade financeira privada, que contêm cláusulas de cobertura pelo Fundo de Compensação de Variação Salarial(FCVS), a competência para gerir o Fundo passou à CEF. A participação da CEF é de verdadeira parte, litisconsorte passiva necessária. 2.O E. STJ já firmou o entendimento no sentido de que é possível a manutenção da cobertura do Fundo de Compensação por Variações Salariais - FCVS, na hipótese de aquisição de dois imóveis no mesmo município, desde que as avenças tenham sido pactuadas antes do advento das Leis nº 8.004/90 e nº 8.100/90, esta alterada pela de nº 10.150/2001, o que se configurou, na espécie. 3.Não há que se falar em execução extrajudicial, vez que honradas todas as parcelas do financiamento, e também pela previsão contratual de cobertura de eventual saldo residual pelo FCVS, para o qual os agravados contribuíram, mensalmente. 4.No que diz respeito à pretensão de que os nomes dos mutuários não sejam levados aos órgãos de proteção ao crédito, a pretensão deve ser mantida, até porque a questão está "sub judice", não se podendo, ainda, concluir que os ora agravados deixaram de adimplir o contrato celebrado com a CEF. 5.Agravo improvido. (TRF3 AG 200403000716215 AG - AGRAVO DE INSTRUMENTO - JUIZA RAMZA TARTUCE - QUINTA TURMA - DJU DATA:05/12/2006 PÁGINA: 576). PROCESSUAL CIVIL - SFH - PRELIMINAR DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO DA UNIÃO REJEITADA - QUITAÇÃO DE FINANCIAMENTO PELO F.C.V.S. - EXISTÊNCIA DE DOIS CONTRATOS - RESPONSABILIDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA ACERCA DO CUMPRIMENTO DAS REGRAS DO SFH - DIREITO À QUITAÇÃO - IIRRETROATIVIDADE DAS LEIS 8.004 E 8.100/90 - APELAÇÃO IMPROVIDA. 1. Com a extinção do Banco Nacional da Habitação-BNH, a Caixa Econômica Federal-CEF tornou-se sua única sucessora no tocante às obrigações contratuais relativas ao Sistema Financeiro da Habitação . 2. O art. 9º, 1º, da Lei nº 4.380/64 que vigia à época da assinatura dos contratos de mútuo proibia tão somente o duplo financiamento, no entanto, não havia, qualquer previsão sobre a perda da cobertura de eventual saldo devedor residual pelo FCVS como penalidade imposta ao mutuário que descumprisse àquela vedação. 3. As restrições relativas à quitação pelo FCVS de imóveis financiados na mesma localidade veiculadas pelas leis nºs 8.004 e 8.100, ambas de 1990, não se aplicam aos contratos celebrados anteriormente à vigência desses diplomas legais. Tendo o contrato sido firmado em 24/09/1984, não se aplica esta restrição. 4. Ao celebrar o contrato compete à instituição financeira diligenciar a fim de verificar o cumprimento das regras do SFH pelo mutuário, de modo que não pode, findo o cumprimento das obrigações pelo último, negar-se a dar a quitação dos débitos. 5. Preliminar rejeitada. Apelação improvida. (TRF3 - AC 200261000098423AC - APELAÇÃO CÍVEL - 859722 - JUIZA VESNA KOLMAR - PRIMEIRA TURMA - DJF3 DATA:17/09/2008).Tendo em vista que a autora tem o direito à sub-rogação dos direitos e obrigações do contrato primitivo,que prevê a cobertura do saldo devedor pelo FCVS e a multiplicidade de contrato do mutuário, não é razão para se negar a referida cobertura, pelos motivos já expostos, assiste razão a autora. (...) Sucumbentes, as rés arcarão com o pagamento das custas e da verba honorária, nos termos do art. 20, 4º do CPC. PRI.
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