segunda-feira, 16 de janeiro de 2012

Responsabilidade pelas despesas condominiais

RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMESSA. COMPRA E VENDA.
A Turma deu provimento ao recurso especial a fim de reconhecer a ilegitimidade passiva da recorrente para figurar na ação de cobrança de despesas condominiais (relativas a meses de 2004 e 2005) proposta, na origem, pelo condomínio no qual é proprietária de uma sala. Na espécie, ela havia vendido o imóvel em 1999 por meio de contrato de promessa de compra e venda, tendo o promissário comprador se imitido na posse precária do bem. De acordo com o Min. Relator, a responsabilidade pelos encargos condominiais, quando há contrato de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor. Entretanto, salientou que não cabe ao autor da ação escolher um dos dois aleatoriamente, sendo necessário aferir com quem a relação jurídica material foi estabelecida no caso concreto. Assim, asseverou que, nessas hipóteses, o promissário comprador que se imitiu na posse do imóvel, ainda que em caráter precário, e de cuja imissão o condomínio teve conhecimento, deve responder pelas despesas condominiais no período em que exerceu essa posse, mostrando-se irrelevante o fato de o contrato ter sido ou não registrado. Precedentes citados: EREsp 136.389-MG, DJ 13/9/1999; REsp 470.487-SP, DJ 30/6/2003; REsp 200.914-SP, DJ 13/12/1999; AgRg no REsp 573.801-SP, DJe 27/10/2010; REsp 579.943-RS, DJ 16/11/2004; REsp 813.161-SP, DJ 8/5/2006, e REsp 172.859-PR, DJ 1º/10/2001. REsp 1.079.177-MG, Rel. Min. Massami Uyeda, julgado em 2/6/2011.


CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE. DANO MORAL.
Em regra, a legitimidade da parte é auferida por sua vinculação com o direito material em questão, mas há exceções no CPC decorrentes de situações exclusivamente processuais (legitimidade extraordinária). Não se olvida que os arts. 1.348, II, do CC/2002 e 22, § 1º, a, da Lei n. 4.591/1964 conferem legitimidade extraordinária ao condomínio (massa patrimonial desprovida de personalidade jurídica de direito material) para que busque, em juízo ou fora dele, a defesa dos interesses comuns, como a reparação de dano material oriundo de área comum ou a cobrança de encargos não pagos por certo condômino. Anote-se haver precedentes do STJ que preveem até a legitimidade do condomínio para pleitear danos materiais decorrentes de defeitos que atinjam tanto a área comum quanto as áreas individuais, por guardarem relações vinculadas entre si, revelando homogeneidade. Contudo, ressalte-se que a doutrina majoritária e o art. 6º do CPC exigem autorização expressa em lei para o reconhecimento de legitimidade extraordinária e nem esse diploma ou mesmo a Lei n. 4.591/1964 trazem previsão que legitime o condomínio a atuar, mediante a figura do síndico, como parte em demanda que postule compensação por danos extrapatrimoniais sofridos pelos condôminos, tal como se busca na hipótese, de abalo psicológico resultante de prolongados defeitos de construção em edifício. Isso vem reafirmar a própria natureza personalíssima do dano extrapatrimonial, que diz respeito mesmo ao foro íntimo do ofendido. Por último, vê-se que os danos morais sofridos por cada condômino podem possuir dimensões diferentes, o que não justificaria o tratamento isonômico, mostrando-se irrelevante o fato de a assembleia ter conferido autorização para o ajuizamento da ação. Ao final, esses foram os fundamentos acolhidos, por maioria, pela Turma. Precedentes citados: REsp 10.417-SP, DJ 24/2/1992; REsp 66.565-MG, DJ 24/11/1997; REsp 198.511-RJ, DJ 11/12/2000, e AgRg no REsp 783.360-SP, DJe 12/11/2009. REsp 1.177.862-RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 3/5/2011.

AÇÃO. COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. ARQUIVAMENTO. IMÓVEL.


A jurisprudência assente é no sentido de que o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o direito de regresso contra o antigo proprietário. Não constitui ofensa à coisa julgada o trânsito em julgado de ação de cobrança proposta contra os antigos proprietários que se encontrava em fase de cumprimento de sentença quando homologada a desistência requerida pelo exequente. Isso decorre porque, de acordo com os limites subjetivos da coisa julgada material, essa produz efeitos apenas em relação aos integrantes na relação jurídico-processual em curso, de maneira que, nessa regra, terceiros não podem ser beneficiados ou prejudicados. Assim, nenhum impedimento havia de que o condomínio, autor da demanda, propusesse nova ação de cobrança contra os atuais proprietários do imóvel, recorridos. REsp 1.119.090-DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 22/2/2011.


DESPESAS. CONDOMÍNIO. RATEIO.


Em ação de cobrança para ressarcimento de rateio de despesas realizadas em loteamento por associação de proprietários de lotes (período de 1997 a 1999), o TJ manteve a sentença de procedência e afirmou que tal realidade seria análoga à de um condomínio: aproveitando a todos os condôminos os benefícios realizados, as despesas devem ser por todos suportadas, mesmo que o proprietário do lote não seja associado, consequentemente evitando o enriquecimento sem causa. No REsp, a recorrente busca a nulidade do acórdão recorrido e anota que, mesmo interpostos os embargos de declaração, o TJ silenciou quanto à situação jurídica do loteamento que, equivocadamente, foi equiparado a loteamento fechado. Destaca o Min. Relator que, da sentença, extrai-se que a recorrente sustentou não ser associada, mas afirmou ter contribuído com as mensalidades até 1997. Porém, observa que a Segunda Seção já pacificou o entendimento de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado nem aderiu ao ato que instituiu o encargo. Diante do exposto, a Turma deu provimento ao recurso para julgar improcedente a ação, determinando ainda que a associação autora sucumbente arque com as custas processuais e os honorários advocatícios, os quais fixou em 10% sobre o valor da causa. Precedentes citados: EREsp 444.931-SP, DJ 1º/2/2006; AgRg nos EREsp 961.927-RJ, DJe 15/9/2010; AgRg no Ag 1.179.073-RJ, DJe 2/2/2010, e AgRg no REsp 613.474-RJ, DJe 5/10/2009. REsp 1.020.186-SP, Rel. Min. Sidnei Beneti, julgado em 16/11/2010.


EXECUÇÃO. TAXAS. CONDOMÍNIO. IMÓVEL.

Admite-se a penhora sobre direitos de fração de imóvel situado em condomínio irregular. No caso, trata-se de ação de execução de cotas condominiais em que o condomínio penhorou imóvel da propriedade do recorrente e, no REsp, aborda apenas a impenhorabilidade do imóvel por estar em condomínio que ocupa área irregular. Ressalta o Min. Relator que essa situação reflete a realidade da capital federal, que tolera a ocupação e o parcelamento irregular de extensas áreas, nas quais, embora não se permita a compra e venda das frações ideais de loteamento, os direitos possessórios sobre o imóvel podem ser objeto de negócio jurídico, em especial, a hipótese dos autos, que possui valoração monetária e a dívida refere-se às despesas condominiais do próprio bem. Sendo assim, destaca que a alienação dos direitos do recorrente não importa na regularização da fração do condomínio, pois a propriedade da terra nua continuará pertencendo ao legítimo proprietário constante no registro imobiliário. REsp 901.906-DF, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 4/2/2010.


COTA. CONDOMÍNIO. PRESUNÇÃO. QUITAÇÃO.

A jurisprudência das Turmas que compõem a Segunda Seção deste Superior Tribunal pacificou-se no sentido de que as cotas condominiais são imprescindíveis à manutenção do condomínio, que sobrevive da contribuição de todos em benefício da propriedade comum de que usufruem. Elas representam os gastos efetuados mês a mês, de sorte que gozam de autonomia umas das outras, não prevalecendo a presunção contida no art. 322 do CC/2002 (correspondente ao art. 943 do CC/1916), de que a mais antiga parcela estaria paga se as subsequentes o estivessem. Diante disso, a Seção deu provimento aos embargos. Precedente citado: REsp 852.417-SP, DJ 18/12/2006. EREsp 712.106-DF, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgados em 9/12/2009.

LEGITIMIDADE PASSIVA. COBRANÇA. CONDOMÍNIO.

Trata a espécie de saber o termo a quo para a cobrança de obrigação referente às taxas condominiais. A Seção reiterou que é a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, que surge a obrigação do condômino de pagar as despesas condominiais. Logo, no caso, é incontroverso que a cobrança é referente ao período anterior à entrega das chaves, consequentemente, não é o ora embargante parte passiva legítima na ação de cobrança. Precedentes citados: REsp 660.229-SP, DJ 14/3/2005; AgRg no Ag 660.515-RJ, DJe 23/9/2008, e AgRg no Ag 645.645-SP, DJ 11/9/2006. EREsp 489.647-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgados em 25/11/2009.


CONDOMÍNIO. RESPONASABILIDADE. DANO MORAL.

Trata-se de saber se o condomínio responde por alegados danos morais sofridos por condômino e decorrentes de lesão corporal provocada por outro condômino, em suas áreas comuns. A Turma entendeu que não há responsabilidade do condomínio nas circunstâncias acima mencionadas, salvo se o dever jurídico de agir e impedir a ocorrência do resultado estiver previsto na respectiva convenção condominial. REsp 1.036.917-RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 24/11/2009.


LEGITIMIDADE PASSIVA. COBRANÇA. CONDOMÍNIO.

Trata a espécie de saber o termo a quo para a cobrança de obrigação referente às taxas condominiais. A Seção reiterou que é a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, que surge a obrigação do condômino de pagar as despesas condominiais. Logo, no caso, é incontroverso que a cobrança é referente ao período anterior à entrega das chaves, consequentemente, não é o ora embargante parte passiva legítima na ação de cobrança. Precedentes citados: REsp 660.229-SP, DJ 14/3/2005; AgRg no Ag 660.515-RJ, DJe 23/9/2008, e AgRg no Ag 645.645-SP, DJ 11/9/2006. EREsp 489.647-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgados em 25/11/2009.

CONDOMÍNIO. ASSEMBLÉIA GERAL. QUORUM. SUPRIMENTO.

A Turma negou provimento ao recurso ao entendimento de que em assembléia geral de condomínio, o quorum qualificado para a aprovação de obras a serem realizadas em partes comuns do condomínio depende da aprovação de dois terços dos condôminos conforme o art. 1.342 do CC/2002, não se admitindo ratificação posterior de ata para suprir eventual falta de quorum por ocasião da assembléia que deliberou sobre as obras. Também inexiste vício na decisão do Tribunal a quo ao julgar antecipadamente a lide com a dispensa de dilação probatória, considerando a convenção condominial e a ata da assembléia elementos suficientes para a formação da convicção do julgador. Precedente citado: REsp 844.778-SP, DJ 26/3/2007. REsp 1.120.140-MG, Rel. Min. Massami Uyeda, julgado em 6/10/2009.

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