terça-feira, 23 de agosto de 2011

Mutuário tem direito a cédula hipotecária

ontrato quitado

Com prestações pagas, mutuário tem direito a cédula hipotecária


Assim, é inconteste a aplicação do CDC aos contratos de mútuos habitacionais.

Após essa análise inicial, verifica-se que a parte autora requereu desistência do seu pedido de declaração de que a ré não cumpriu as cláusulas do contrato atinentes ao cumprimento do Plano de Equivalência Salarial, de modo a que não houvesse necessidade de realização de perícia nos autos. Embora a parte ré não tenha concordado com este pedido, verifico que esta não alegou motivo plausível para tanto, mas tão somente porque pretendia a renúncia ao direito alegado. Ademais, o simples pedido de declaração de que a ré não cumpriu com a referida cláusula em nada aproveitaria ao autor acaso os seus demais pedidos forem julgados procedentes, uma vez que já realizou a quitação de todas as 180 parcelas do seu financiamento.

A principal questão a ser dirimida nos autos diz respeito ao saldo devedor e ao saldo residual existente após o pagamento por parte do autor de todas as 180 parcelas oriundas do presente contrato. Um fato que chama a atenção é a evolução do saldo devedor, sempre crescente, o que leva à conclusão de que a dívida será impagável no prazo contratual. Veja-se que mesmo após o pagamento de todas as prestações, o valor devido, e cobrado do mutuário, gira em torno de R$ 270.000,00, por força da cláusula 39ª do contrato em questão.

O fato exposto demonstra a existência de resíduo ao final do prazo contratual, e de valor exorbitante, ressalte-se, sendo irrazoável e injusto imputar ao mutuário a responsabilidade pelo pagamento integral desse saldo residual nas condições estabelecidas no contrato.

Nesse contexto, assim se pronunciou o eminente Desembargador Federal Francisco Cavalcanti, no voto-vista proferido nos autos dos embargos infringentes à apelação cível 177362 / SE, TRF 5ª Região, 3ª Turma (retro citado): "(...) Não é aceitável a imputação ao mutuário de todos os riscos que envolvem o negócio jurídico firmado, enquanto que a instituição financeira fica salvaguardada de contínuas oscilações da economia e dos índices financeiros. Essa assertiva se impõe com ainda maior vigor quando se leva em consideração que o agente financeiro conta com uma estrutura que lhe permite conhecer em detalhes ou prognosticar as variações que refletirão nas prestações e no saldo devedor do contrato, ao passo que o mutuário dificilmente terá esse discernimento. ( ... ) A cláusula de resíduo, da forma como atualmente evolui o saldo devedor, transforma mesmo o contrato de mútuo/compra e venda em contrato de aluguel perpétuo, haja vista que, não tendo o mutuário como saldar o débito residual, perderá o imóvel que acreditava estar adquirindo a cada prestação adimplida. Considerando a finalidade do contrato de mútuo, que consiste na transferência da propriedade do bem imóvel ao mutuário, restaria, o referido tipo contratual, descaracterizado diante da insolvabilidade crescente imputada ao prestamista, insolvência que implicará na não transferência da propriedade da coisa fungível. ( ... )"

No caso concreto dos presentes autos, o instrumento contratual trata do saldo residual na cláusula 39ª. Façamos, pois, uma análise da mesma.

"CLÁUSULA TRIGÉSIMA NONA — Em decorrência do que dispõe o Decreto-lei nº 2.349, de 29.JUL.87, no presente contrato de financiamento não haverá contribuição ao Fundo de Compensação de Variações Salariais — FCVS, sendo da inteira responsabilidade do DEVEDORE, o pagamento de eventual saldo devedor residual, quando do término do prazo ajustado, conforme letra C deste instrumento.

PARÁGRAFO PRIMEIRO - Na ocorrência do saldo residual, de que trata o caput desta cláusula, esse resíduo deverá ser resgatado pelo DEVEDOR no prazo de 90 (noventa) meses, através de prestações mensais e sucessivas, sendo a primeira recalculada a partir do referido saldo e para o prazo de prorrogação.

PARÁGRAFO SEGUNDO - Serão mantidas todas as condições aqui contratadas, tais como: taxa de juros, sistema de amortização, incidência do Coeficiente de Equiparação Salarial - CES, no valor de 1,18, sendo os critérios de reajustes, dos encargos mensais, vinculados ao Plano de Equivalência Salarial por categoria Profissional, e dos saldos devedores remanescentes, mensalmente, pelo índice de atualização dos depósitos em caderneta de poupança livre.

PARÁGRAFO TERCEIRO — Se, ao término do prazo de prorrogação especificado no parágrafo anterior, ainda remanescer saldo, o DEVEDOR compromete-se a resgatá-lo integralmente, no prazo de 48 horas, estando o mesmo, até a sua efetiva liquidação, sujeito à atualização monetária e incidência de juros compensatórios, nas bases pactuadas neste contrato, sendo o pagamento integral desse saldo residual condição sine qua non para que ocorra a liberação da hipoteca que grava o imóvel objeto deste financiamento.


Lilian Matsuura é repórter da revista Consultor Jurídico
Revista Consultor Jurídico, 25 de dezembro de 2006

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