quinta-feira, 26 de maio de 2011

Penhora de Direitos Sobre Imovel


Coordenadoria de Correições, Organização e Controle das Unidades Extrajudiciais

Despachos/Pareceres/Decisões 24863/2005

ACÓRDÃO _ DJ 248-6/3
Data inclusão: 26/03/2009
   A C Ó R D Ã O

   Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 248-6/3, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MÁLAGA e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da mesma Comarca.
   ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
   Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores LUIZ TÂMBARA, Presidente do Tribunal de Justiça e MOHAMED AMARO, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
   São Paulo, 03 de março de 2005.
   (a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator
   V O T O
   Registro de Imóveis - Dúvida - Penhora de direitos decorrentes de contrato de compromisso de compra e venda que não se encontra registrado - Princípio da continuidade - Registro inviável - Recurso não provido.
   1. Trata-se de apelação interposta, tempestivamente, contra r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Sr. 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo e manteve a negativa do registro de certidão da penhora efetuada em ação de execução movida pelo Condomínio Edifício Malága contra Edvar de Lira Peixoto Filho e Lucília Aparecida da Cruz, que recaiu sobre os direitos relativos ao contrato de compromisso de compra e venda do apartamento 98 do Edifício Málaga, objeto da matrícula 88.930, de que os executados seriam titulares.
   Alega o apelante, em suma, que a unidade autônoma penhorada é de propriedade de Zabo Empreendimentos e Construções Ltda. que tem como atividade e incorporação e venda de unidades em condomínio. Afirma que os executados comprometeram comprar referida unidade autônoma por meio de contrato de compromisso de compra e venda de que não promoveram o registro. Esclarece que conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Segundo Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo tem o compromissário comprador legitimidade passiva para a ação de cobrança de despesas condominiais. Aduz que a existência do contrato de compromisso de compra e venda foi reconhecida pelo juízo da ação de execução em que promovida a penhora, o qual expediu mandado de registro que preenche todos os requisitos para a prática do ato. Assevera que em outros casos foram promovidos os registros de penhoras que recaíram sobre direitos decorrentes de contratos de compromisso de compra e venda também não registrados, impondo-se igual solução para o mandado que apresentou. Diz, por fim, que não pretende o registro de penhora de imóvel de terceiro, pois consta do mandado de registro a denominação do proprietário da unidade autônoma.
   A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso.
   É o relatório.
   2. Em ação de execução movida pelo Condomínio Edifício Málaga contra Edvar de Lira Peixoto Filho e Lucília Aparecida da Cruz foram penhorados os direitos dos executados sobre o apartamento 98 do 9º andar do Edifício Málaga, situado na Rua Barão do Bananal, 1.152, objeto da matrícula 88.930 do 2º Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, decorrentes de contrato de compromisso de compra e venda não registrado no Registro Imobiliário.
   O prévio registro do contrato de compromisso de compra e venda é requisito para o registro da penhora que recaiu sobre os direitos que são titulares os compromissários compradores.
   Isto porque no registro imobiliário prevalece o princípio da continuidade que, conforme ensina Narciso Orlandi Neto, tem o seguinte significado:
   "No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios: ‘nemo dat quod non habet’. "Sem que desfrute do direito de disponibilidade, ninguém pode transferir o imóvel, nem, tampouco, onerá-lo" (Tabosa de Almeida, Das Inexatidões Registrais e sua Retificação, Revista de Direito Imobiliário, n. 11, p. 53).(Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes-Livraria Del Rey Editora, 1197, págs. 55/56).
   Por outro lado, no título apresentado para registro não consta que o titular do domínio do apartamento que gerou as despesas condominiais está sujeito à execução em razão de decisão do juízo daquela ação, pois a isto não equivale a simples indicação, contida no mandado de registro (fls. 07), de que os executados compromissaram comprar o imóvel de Zabo Empreendimentos e Construções Ltda.
   Ademais, a discussão sobre a responsabilidade da proprietária do imóvel pelo débito objeto da execução somente teria sentido se penhorado o próprio imóvel, o que, como visto, não ocorreu uma vez que a penhora recaiu sobre os direitos dos compromissários compradores Edvar e Lucília.
   Por fim, ao contrário do que foi alegado pelo apelante, as penhoras a que se referem as certidões de fls. 70/76 recaíram sobre os imóveis que originaram débitos condominiais, e não sobre os direitos decorrentes de compromissos de compra e venda não registrados.
   Os antecedentes citados pelo apelante, portanto, não autorizam o registro pretendido e, de qualquer forma, a eventual existência de outros registros feitos mediante violação do princípio da continuidade não permitiriam a improcedência da dúvida, pois os erros registrários pretéritos não autorizam sua propositada repetição. Neste sentido o v. acórdão prolatado na Apelação Cível nº 033502-0/8, da Comarca de Guarulhos, em que foi relator o Desembargador MÁRCIO MARTINS BONILHA, em que assim foi decidido:
   "Na verdade, tem prevalecido o entendimento pacífico deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, no sentido de que os erros registrários pretéritos não justificam eventual repetição, bem como, não geram direito adquirido à propositada reprodução."
   Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
   (a) JOSÉ MÁRIO ANTONIO CARDINALE, Corregedor Geral da Justiça e Relator

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